Bauunternehmer insolvent: Was vor Übernahme der Baustelle tun?

1. Prüfen Sie die insolvente Partei

Vergleichen Sie Namen und Unternehmensnummer in Ihrem Vertrag mit den verfügbaren Insolvenzdaten. Ein Handelsname kann dem einer anderen Gesellschaft derselben Gruppe ähneln. Notieren Sie, welche Partei den Vertrag geschlossen hat und an wen Sie gezahlt haben. Rechtspraak beschreibt das Centraal Insolventieregister als offizielle Fundstelle veröffentlichter Insolvenzdaten. Nutzen Sie die verfügbare Eintragung, um die Nachricht und die betroffene Partei zu überprüfen.

Bewahren Sie Angaben zur Entscheidung, zur zuständigen Bearbeitung und zum Kontakt auf. Ist lediglich von Zahlungsaufschub oder einem Neustart die Rede, fragen Sie zunächst, welche Situation tatsächlich vorliegt. Ein neuer Name auf einer E-Mail oder einem Baufahrzeug beweist nicht automatisch, dass jemand Ihren ursprünglichen Vertrag übernommen hat. Teilen Sie Unklarheiten Ihrem Berater mit, bevor Sie einer anderen Partei Zusagen machen.

2. Sichern Sie Bauzustand und Sicherheit

Erfassen Sie, was fertig ist, was fehlt und wo unmittelbar Gefahr besteht. Dazu können ein offenes Dach, loses Material oder eine nicht nutzbare Anlage gehören. Holen Sie bei akuter Unsicherheit geeignete technische Hilfe. Dokumentieren Sie mit Datum die notwendige Notmaßnahme und den Zustand davor. Das hilft später, Schadensbegrenzung von der vollständigen Fertigstellung zu unterscheiden.

Bewahren Sie Zeichnungen, Fotos aus der Bauausführung und Zugangsinformationen sorgfältig auf. Notieren Sie auch, welche Materialien auf der Baustelle liegen und welcher Unternehmer oder Lieferant darauf Rechte beansprucht. Gehen Sie nicht allein deshalb von Eigentum aus, weil Sie Material bezahlt haben. Fragen Sie bei einem Streit, wie Sie den Zustand zur Beurteilung erhalten können, ohne Bauteile herauszugeben oder zu entfernen.

3. Fragen Sie den Verwalter zum Vertrag

Kontaktieren Sie den Verwalter über überprüfte Kontaktdaten und teilen Sie Vertrag, Bauzustand und Zahlungen mit. Fragen Sie, welche Informationen benötigt werden, um Klarheit über die weitere Ausführung zu erhalten. Rechtspraak erläutert, dass der Verwalter das Vermögen und die Forderungen in der Insolvenz erfasst. Dadurch wird er weder Ihr persönlicher Rechtsberater noch verpflichtet er sich ohne Weiteres zur Fertigstellung.

Bleibt die Lage unklar, lassen Sie prüfen, welche förmliche Anfrage oder Frist angemessen ist. Ein halbfertiges Projekt, offene Zahlungen und eine mögliche Vertragsbeendigung müssen im Zusammenhang betrachtet werden. Geben Sie Ihrem Anwalt auch Nachrichten über eine Fortsetzung durch ein anderes Unternehmen. Die Annahme, mit der Insolvenz seien sämtliche Vertragsfragen erledigt, kann unklare oder doppelte Verpflichtungen verursachen.

Ist ein gegenseitiger Vertrag bei Insolvenzeröffnung von beiden Seiten noch nicht oder nur teilweise erfüllt, eröffnet Artikel 37 Faillissementswet einen konkreten Weg: Die andere Vertragspartei kann dem Verwalter schriftlich eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer er sich zur Vertragserfüllung bereit erklären soll. Lassen Sie Anfrage und Frist auf Bauzustand und Vereinbarungen abstimmen. Eine allgemeine Schadensmeldung oder die bloße Frage nach der zuständigen Bearbeitung ist nicht automatisch ein solches gezieltes Ersuchen. Bewahren Sie Schreiben und nachweisbaren Zugang auf.

Erklärt sich der Verwalter zur Erfüllung bereit, muss er bei dieser Erklärung Sicherheit leisten. Erklärt er sich nicht rechtzeitig bereit, verliert er nach Artikel 37 das Recht, seinerseits Erfüllung zu verlangen. Das bedeutet weder automatisch Vertragsauflösung noch Rückzahlung sämtlicher Beträge oder Wegfall jedes denkbaren Masseanspruchs. Die Vorschrift enthält außerdem eine Ausnahme für ausschließlich persönlich vorzunehmende Handlungen. Lassen Sie den Folgeschritt und bestehende Zahlungsvereinbarungen daher gesondert beurteilen, bevor ein neuer Unternehmer beginnt.

4. Melden Sie bei eigener Garantie vor Vollendung

Suchen Sie Ihr projektspezifisches Garantiezertifikat und die anwendbaren Bedingungen heraus. Woningborg nennt für seine Fertigstellungsabsicherung nach Insolvenz unter anderem ein gültiges Zertifikat und einen noch nicht vollständig erfüllten Vertrag. Prüfen Sie unmittelbar bei Ihrem Anbieter, ob Ihre Situation unter die Regelung fallen kann. Die allgemeine Zusicherung, der Unternehmer sei angeschlossen gewesen, ersetzt diese Prüfung nicht.

Fragen Sie nach den Meldungen, Unterlagen und Zustimmungen, die für Notmaßnahmen und Fertigstellung erforderlich sind. Halten Sie sowohl den Verwalterweg als auch den Garantieweg in Ihren Unterlagen sichtbar. Eine Vereinbarung mit einem neuen Unternehmer kann die Beurteilung des bestehenden Vertrags oder der Sicherheit beeinflussen. Lassen Sie deshalb feststellen, wer welchen Schritt vornehmen darf und welche Zusage tatsächlich bestätigt wurde.

5. Prüfen Sie Zahlungsforderungen inhaltlich

Eine Aufforderung zur Zahlung einer offenen Rate muss mit der vertraglichen Grundlage und dem Bauzustand verglichen werden. Fragen Sie, welche Position gemeint ist und weshalb der Absender sie für fällig hält. Bewahren Sie frühere Zahlungsabsprachen und Aufrechnungsvorschläge auf. Lassen Sie klären, ob es um Erfüllung, eine andere Grundlage oder einen praktischen Fertigstellungsvorschlag geht. Wer Zahlung verlangt und auf welcher Basis, ist wesentlich.

Der Hoge Raad behandelte 2020 eine Bauinsolvenz, in der restliche Mehrarbeitsbeträge und verschiedene Zahlungsgrundlagen untersucht wurden. Der Fall zeigt, weshalb unfertige Arbeit nicht ohne Weiteres jede weitere Forderung ausschließt. Er begründet aber keine allgemeine Zahlungspflicht für Ihre Situation. Lassen Sie Vertrag, erbrachte Leistung und etwaige Gegenforderungen konkret prüfen, bevor Sie zahlen oder pauschal verweigern.

6. Ordnen Sie Forderung und Restkosten

Erstellen Sie eine Übersicht über gezahlte Vorschüsse, noch ausstehende Arbeit und etwaige Schäden. Schlüsseln Sie Beträge auf, statt lediglich die gesamte Bausumme zurückzuverlangen. Fügen Sie Zahlungsbelege und eine klare Erläuterung hinzu. Fragen Sie nach der Anmeldung Ihrer Forderung beim Verwalter und danach, ob eine Garantie oder Versicherung einen anderen Teil bearbeitet. Die Anmeldung garantiert keine vollständige Auszahlung.

Lassen Sie bei einem Fertigstellungsangebot erkennen, welche Arbeiten der neue Preis umfasst und welche bisherigen Zahlungen noch angerechnet werden. Fragen Sie auch nach bestehenden technischen Mängeln. Das billigste Angebot kann unvollständig sein, wenn es nur sichtbare Restarbeiten erwähnt. Besprechen Sie deshalb eine geeignete Bestandsaufnahme und Leistungsbeschreibung, bevor ein neuer Preis als vollständige Lösung angesehen wird.

7. Fiktives Beispiel: halber Anbau nach Vorauszahlung

Angenommen, ein Verbraucher hat bereits einen großen Teil des Preises bezahlt. Der Unternehmer wird insolvent, während der Anbau noch nicht winddicht ist. Ein anderer Betrieb bietet an, in der folgenden Woche zu beginnen, verlangt aber sofort einen neuen Vorschuss. Ein Garantiezertifikat wurde noch nicht gefunden. Das Beispiel ist erfunden und gibt kein Ergebnis für eine tatsächliche Forderung vor.

Zur Vorbereitung gehören die Prüfung der Vertragspartei, die Dokumentation des dringenden Bauzustands sowie der Kontakt mit Verwalter und möglichem Garantieanbieter. Anschließend wird das Fertigstellungsangebot mit den bestehenden Vereinbarungen verglichen. So lassen sich Zahlung und Auftrag verantwortlich beurteilen. Schnelligkeit allein oder eine mündliche Aussage, alles sei geregelt, beantwortet die Vertrags- und Garantiefragen nicht.

8. Checkliste für Eilhilfe

Teilen Sie sofort mit, ob das Wohnhaus sicher ist und welche Zahlung oder Fertigstellungsentscheidung verlangt wird. Geben Sie dem Anwalt die verfügbaren Insolvenzdaten und Ihren Vertrag. Bitten Sie um eine abgegrenzte erste Beurteilung von Verwalterkontakt, Garantie und Zahlungsposition. Vereinbaren Sie, welche technische Aufnahme nötig ist und wer die verschiedenen Beteiligten informiert.

• Die genaue Vertragspartei, Insolvenzdaten und Kontakt der zuständigen Bearbeitung.
• Vertrag, Änderungen und vollständige Zahlungsübersicht.
• Fotos und Liste fehlender Arbeiten, Schäden und akuter Risiken.
• Garantiezertifikat, Bedingungen und bereits versandte Meldungen.
• Offene Rechnungen, Verwalterschreiben und Angebote eines neuen Unternehmers.