Hohe Vorauszahlung an den Bauunternehmer: Was prüfen und wann anwaltlichen Rat suchen?

1. Suchen Sie die ursprüngliche Zahlungsabrede

Legen Sie Angebot, Auftragsbestätigung und Bedingungen nebeneinander. Wann sollten Sie nach diesen Unterlagen zahlen: bei Zustimmung, bei der Materialbestellung, zu Beginn, nach einer bestimmten Bauphase oder bei der Abnahme? Bewahren Sie auch Nachrichten auf, in denen die Vereinbarung später geändert worden sein soll. Eine Rechnung mit plötzlich kürzerer Zahlungsfrist zeigt noch nicht, was die Parteien ursprünglich vereinbart haben.

ACM ConsuWijzer erklärt, dass eine Vorauszahlung nur verpflichtend ist, wenn sie vereinbart wurde. Wird sie erst nach Vertragsschluss verlangt, müssen Sie einer neuen Anzahlungsvereinbarung nicht ohne Weiteres zustimmen. Beschreiben Sie im Streit deshalb genau, ob der Unternehmer Erfüllung einer bestehenden Vereinbarung verlangt oder eine neue Bedingung hinzufügen möchte.

2. Wenden Sie fünfzig Prozent nicht auf jeden Umbau an

ACM unterscheidet zwischen Produkten und Dienstleistungen. Für Dienstleistungen nennt sie keinen allgemeinen Höchstbetrag der Anzahlung; dieser wird vereinbart. Der Schutz bei einer verpflichtenden Vorauszahlung im Verbraucherkauf bedeutet deshalb nicht allgemein, dass ein Unternehmer stets höchstens die Hälfte jeder Umbausumme verlangen dürfte. Ein Bauauftrag kann außerdem sowohl Lieferung als auch Arbeiten umfassen.

Lassen Sie bei Zweifeln bestimmen, welche Vertragsart und welche Bestandteile zu beurteilen sind. Notieren Sie getrennt, was gekauft und was ausgeführt wird. Teilen Sie auch mit, wer die Materialien liefert und mit wem Sie den Vertrag geschlossen haben. Einzelne Fensterrahmen können andere Fragen aufwerfen als ein vollständiger Umbau einschließlich Einbau. Der Vertrag erhält nicht automatisch die Rechtsnatur, die oben auf der Rechnung steht.

Für den Bau eines Wohnhauses im Auftrag einer Privatperson gilt daneben eine besondere Regelung. Artikel 7:767 BW bestimmt innerhalb des Abschnitts von Artikel 7:765, dass verpflichtende Zahlungen ungefähr dem Baufortschritt oder dem Wert bereits an den Auftraggeber übertragener Güter entsprechen müssen. Der Verweis auf die allgemeine Dienstleistungsregel genügt dann nicht. Dass Material bestellt wurde, beweist für sich genommen noch keine Übertragung dieses Werts an Sie. Lassen Sie bei einem Neubau den Ratenplan daher gesondert an dieser Vorschrift prüfen.

Zur Sicherung Ihrer Vertragserfüllung erlaubt die Vorschrift allerdings, höchstens zehn Prozent der Bausumme bei einem Notar zu hinterlegen oder dafür eine Ersatzsicherheit zu stellen. Das ist weder eine gewöhnliche Anzahlung von zehn Prozent an den Unternehmer noch die nachstehende BouwGarant-Empfehlung. Nach Artikel 7:767 gilt zu viel Gezahltes als ohne Rechtsgrund gezahlt. Bringen Sie bei der Beratung über einen Wohnungsbauvertrag deshalb auch den Eigentumsübergang an Materialien, Depotunterlagen und den tatsächlichen Baufortschritt zur Sprache.

3. Trennen Sie Branchenempfehlung und durchsetzbare Abrede

BouwGarant empfiehlt in seinen Zahlungshinweisen eine begrenzte Anzahlung um den Baubeginn sowie einen am Fortschritt orientierten Plan. Das ist eine Empfehlung zur Risikobegrenzung und kein allgemeines gesetzliches Maximum für sämtliche Bauunternehmer. Prüfen Sie zusätzlich, ob besondere Bedingungen oder eine konkrete Garantieregelung weitere Vereinbarungen enthalten. Halten Sie in Ihren Unterlagen stets fest, aus welcher Quelle ein genannter Prozentsatz stammt.

Fragen Sie vor der Unterschrift, warum ein bestimmter Betrag benötigt wird und welche Gegenleistung ihm gegenübersteht. Eine Übersicht über Material, Bestellung und Ausführung macht das Gespräch konkret. Ein günstigerer Plan kann beispielsweise Zahlungen an überprüfbare Bauphasen knüpfen. Lassen Sie festlegen, wie die Parteien das Erreichen einer Phase feststellen. Ein Datum allein erklärt noch nicht, ob die Arbeiten dann weit genug fortgeschritten sind.

4. Prüfen Sie Sicherheiten vor Geldtransfer

ACM ConsuWijzer warnt vor dem Insolvenzrisiko einer Anzahlung und empfiehlt zu prüfen, ob eine Anzahlungsabsicherung besteht. Fragen Sie deshalb nach der tatsächlichen Regelung und den Bedingungen für Ihren Auftrag. Ein Logo auf dem Angebot oder die Mitgliedschaft in einer Organisation beantwortet für sich genommen nicht, ob Ihr konkreter Vorschuss bei einem Ausfall erstattet wird.

Bewahren Sie den Nachweis der vereinbarten Sicherheit auf und fragen Sie, welche Beträge, Ereignisse und Zeiträume sie umfasst. Notieren Sie, ob Sie selbst noch einen Antrag stellen oder etwas melden müssen, und klären Sie Zweifel unmittelbar mit dem Anbieter. Lassen Sie auch prüfen, was ein Versprechen über reserviertes Material bedeutet. Die Erklärung, das Geld werde für Materialien verwendet, beweist nicht automatisch, dass Sie diese bei Problemen herausverlangen können.

5. Reagieren Sie gezielt auf unerwarteten Bauvorschuss

Ein Unternehmer kann behaupten, Materialien seien teurer geworden oder ohne zusätzliches Geld könne er nicht weiterarbeiten. Verlangen Sie eine schriftliche Erläuterung und vergleichen Sie diese mit dem Vertrag. Unterscheiden Sie eine vorgezogene Zahlung, eine Erhöhung des Gesamtpreises und die Bezahlung zusätzlich beauftragter Arbeiten. Für diese unterschiedlichen Forderungen können andere Vereinbarungen und rechtliche Bewertungen erforderlich sein.

Melden Sie Ihrem Berater einen angekündigten Arbeitsstopp und den aktuellen Bauzustand. Machen Sie Fotos und notieren Sie offene Arbeiten. Fragen Sie, welche Reaktion erforderlich ist und ob ein Gespräch über einen geänderten Zahlungsplan sinnvoll wäre. Nehmen Sie nicht ungeprüft an, sämtliche verbleibenden Raten verweigern zu dürfen. Umgekehrt beweist der Druck, sofort zu überweisen, ebenso wenig, dass der verlangte Betrag geschuldet ist.

6. Bei fehlender Arbeit oder Insolvenz ändert sich die Frage

Haben Sie bezahlt und bleibt die Ausführung aus, sichern Sie Zahlungsbelege, den vereinbarten Beginn und erhaltene Antworten. Anschließend geht es um die Ausführung, Rückzahlung und gegebenenfalls Beendigung des Vertrags. Diese Maßnahmen müssen auf die konkrete Pflichtverletzung und die dafür erforderlichen Schritte abgestimmt werden. Eine Anzahlung zu verlangen und später in Verzug zu geraten, beweist allein noch keinen Betrug.

Bei einer Insolvenz prüfen Sie zunächst die einschlägige Garantie und kontaktieren die zuständige Stelle. BouwGarant warnt für seine eigene Regelung davor, dass die eigenständige Beauftragung eines anderen Unternehmers Auswirkungen auf Garantierechte haben kann. Ohne anwendbare Sicherheit nennt ACM die Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter als möglichen Weg, ohne Rückzahlung zu garantieren. Holen Sie deshalb Rat ein, bevor Sie einen neuen Ausführenden beauftragen oder erneut hohe Beträge zahlen.

7. Fiktives Beispiel: Anbau und weiterer Materialvorschuss

Angenommen, ein Verbraucher lässt einen Anbau errichten und vereinbart Raten bei Baubeginn, geschlossenem Dach und Abnahme. Nach der ersten Zahlung verlangt der Unternehmer einen weiteren hohen Betrag, um Material zu bestellen. Das Dach ist noch nicht geschlossen. Der Verbraucher möchte wissen, ob er diese Rechnung bezahlen muss. Das Beispiel ist erfunden und beurteilt keinen tatsächlichen Vertrag.

Zur Vorbereitung gehören der ursprüngliche Ratenplan, die neue Rechnung und Fotos des aktuellen Bauzustands. Auch die Erklärung zur Materialbestellung wird aufbewahrt. Anschließend lässt sich prüfen, ob eine geschuldete Rate verlangt oder eine Änderung vorgeschlagen wird. Ein allgemeiner Prozentsatz für Anzahlungen löst diesen konkreten Unterschied nicht.

8. Checkliste zur Vorschussberatung

Nennen Sie beim ersten Kontakt den bereits gezahlten Betrag, die nun verlangte Summe und das unmittelbar drohende Ereignis. Bitten Sie einen Anwalt für Baurecht zunächst um Prüfung der Zahlungsgrundlage und der Risiken. Vereinbaren Sie, ob der erste Auftrag eine Vertragsprüfung, eine Antwort auf die Rechnung oder die Beratung zu Rückforderung und weiteren Schritten umfasst.

• Angebot, Bestätigung, Bedingungen und spätere Zahlungsabreden.
• Zahlungsübersicht mit Bankbelegen und Rechnungen.
• Baufortschritt, Plan und genannter Vorschussgrund.
• Garantiezertifikat oder Sicherheit mit Bedingungen.
• Nachrichten über Stillstand, fehlende Leistung oder Insolvenz.