Fünfprozentregel beim Neubau: Depot, Frist und Mängel im Blick behalten

1. Prüfen Sie, ob Ihr Auftrag erfasst ist

Informatiepunt Leefomgeving beschreibt die Regel für eine natürliche Person, die außerhalb beruflicher oder gewerblicher Tätigkeit ein neues Haus bauen lässt. Das ist eine bestimmte Zielgruppe. Geschäftliche Auftraggeber und gewöhnliche Renovierungen fallen nicht automatisch darunter. Bringen Sie Kauf- und Bauvertrag mit und lassen Sie bei anderer Vertragskonstruktion, Wohnung oder gemischtem Auftrag zunächst die Anwendbarkeit prüfen.

Trennen Sie Bauvergütung von anderen Zahlungen, etwa dem Grundstückskauf. Ein Gesamtpreis in Kaufunterlagen zeigt nicht ohne Weiteres den für die gesetzliche Berechnung maßgeblichen Betrag. Bitten Sie den Notar um Bestätigung der Grundlage und vorhandener Sicherheit. Ein beliebiger Prozentsatz eines kombinierten Kaufpreises ist keine eigenständige Depotberechnung.

2. Halten Sie Depot oder Ersatzsicherheit fest

Die Regel arbeitet mit einem maximalen Teil der Bauvergütung im notariellen Depot statt Zahlung an den Unternehmer. Laut IPLO muss während der ersten gesetzlichen Periode nicht zunächst ein Mangel nachgewiesen werden. Sie dürfen deshalb aber nicht den Betrag auf ein privates Sparkonto legen und automatisch dieselbe Sicherheit beanspruchen.

Der Unternehmer kann gleichwertige Ersatzsicherheit anbieten, etwa eine Bankgarantie. Inhalt, Abrufbarkeit und Laufzeit müssen dieser Gleichwertigkeit entsprechen. Fragen Sie nach geltendem Dokument, Aufbewahrungsort und Inanspruchnahme. Stimmen Sie Ihre Zahlung darauf ab, damit nicht ungeprüft sowohl Depot als auch zusätzlicher Einbehalt für denselben Zweck verwendet werden.

3. Notieren Sie richtiges Abnahme- und Vertragsdatum

Das Abnahmedatum zählt für die Dreimonatsperiode. Bewahren Sie Protokoll, Einladung, Schlüsselübergabe und sonstige Vereinbarungsbelege auf. Ein strittiges Abnahmedatum kann auch das Freigabedatum streitig machen. Tragen Sie wichtige Fristen vorab ein und bitten Sie um Bestätigung, wenn Unternehmer und Notar verschiedene Daten verwenden.

Das Vertragsdatum bestimmt außerdem das Übergangsrecht zur Änderung vom 1. Januar 2024. IPLO unterscheidet frühere Verträge von der neuen Situation. Fragen Sie bei mehreren Unterschriftsdaten oder späteren Änderungen nach der geltenden Regelung. Ihr Einzugsdatum ist nicht automatisch das Abschlussdatum des Bauvertrags.

4. Prüfen Sie den Informationsbrief des Unternehmers

In der neuen Situation muss der Unternehmer den privaten Auftraggeber zwischen dem ersten und zweiten Monat nach Abnahme schriftlich auf das Zurückbehaltungsrecht hinweisen und eine Abschrift an den Notar senden. IPLO beschreibt dies auch als für die notarielle Auszahlung relevante Voraussetzung. Bewahren Sie den Brief auf und prüfen Sie das darin genannte Abnahmedatum.

Bei älteren Verträgen gelten diese besonderen neuen Brief- und Abschriftanforderungen nach offizieller Erklärung nicht in derselben Weise. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf einen Standardtext für alle Projekte. Auch wenn Sie einen Verstoß des Unternehmers vermuten, sollten Sie eigene Mängel und Antrag rechtzeitig schriftlich melden. Der Briefstreit ersetzt Ihre inhaltliche Vorbereitung nicht.

5. Begründen Sie den länger zu sichernden Betrag

Wollen Sie wegen verbleibender Mängel nach der ersten Periode weiter zurückhalten, muss der Betrag zu den Pflichtverletzungen im Verhältnis stehen. Die vollen fünf Prozent dürfen nicht allein wegen eines kleinen offenen Punktes verbleiben. Listen Sie Mangel, Meldedatum, Antwort und Begründung des Umfangs auf. Eine Reparaturschätzung kann helfen, ist aber nicht automatisch der endgültig festgestellte Schaden.

Melden Sie dem Notar den gewünschten verbleibenden Betrag und den Grund, gegebenenfalls mit Kopie an den Unternehmer. Woningborg empfiehlt in der eigenen Erläuterung eine schriftliche Sperre mit Betrag innerhalb von drei Monaten. Prüfen Sie Vertrag und geltende Regelung neben diesem Rat. Eine Mängelmeldung nur an den Mitarbeiter auf der Baustelle erreicht nicht automatisch den sicherheitsverwaltenden Notar.

6. Lassen Sie Freigabe und weitere Ansprüche getrennt prüfen

Die Auszahlungsvoraussetzungen umfassen mehr als bloßen Zeitablauf. Zustimmung, passende Ersatzsicherheit oder gerichtliche Entscheidung können relevant sein. Fragen Sie vor Unterschrift nach dem genauen Inhalt einer Fertig- oder Freigabeerklärung. Bestätigen Sie nicht vollständige Erledigung, solange Sie eine konkrete Beschwerde prüfen; halten Sie aber auch nicht grundlos das ganze Depot fest.

Ein Depot ist keine automatische Entschädigung an den Käufer. Für Auszahlung an Sie zur Reparatur durch Dritte braucht es eine passende Grundlage. Lassen Sie vertragliche und gesetzliche Mängelansprüche gesondert untersuchen; das Depotende beendet nicht automatisch jede Haftungsfrage. Bei drohender falscher Freigabe kontaktieren Sie sofort einen eigenen Berater.

7. Fiktives Beispiel: kleiner Mangel und geplante vollständige Freigabe

Angenommen, ein Neubau ist abgenommen und nach einigen Wochen bleibt ein schlecht schließender Fensterrahmen. Der Unternehmer meldet geplante Reparatur. Der Käufer möchte sämtliche Sicherheit unbefristet halten, während der Notar bald auszahlen will. Beim Notar hat der Käufer die Beschwerde samt Betrag noch nicht schriftlich gemeldet.

Eine sinnvolle Vorbereitung prüft Vertragsdatum, Informationsbrief, Abnahmedatum und Reparaturumfang. Danach lässt sich ein angemessener verbleibender Betrag begründen. Das erfundene Beispiel legt keinen Depotbetrag und keine richtige Freigabe fest. Es zeigt, warum rechtzeitige Kommunikation und Verhältnismäßigkeit neben der Beschwerde Aufmerksamkeit verlangen.

8. Checkliste vor Ende der Dreimonatsperiode

Warten Sie mit dem Schreiben an den Notar nicht bis zum letzten Tag. Fragen Sie rechtzeitig nach benötigtem Dokument und Betrag und lassen Sie strittige Freigabe rechtlich beurteilen. Bewahren Sie den Eingangsnachweis Ihres konkreten Antrags auf und vereinbaren Sie die Meldung von Reparatur und späterer Freigabe.

• Kauf- und Bauvertrag mit Abschlussdaten.
• Richtige Bauvergütung, Depotbestätigung oder vollständige Bankgarantie.
• Abnahmeunterlagen und berechnetes Dreimonatsdatum.
• Informationsbrief mit Abschrift und Übersicht verbleibender Mängel.
• Schriftlich begründeter Betrag und notarielle Eingangsbestätigung.