Ein Mangel bleibt bestehen und Sie möchten einen anderen Bauunternehmer beauftragen. Das kann praktisch attraktiv sein, doch dessen Rechnung ist nicht automatisch beim ursprünglichen Unternehmer erstattungsfähig. Bereiten Sie zunächst den rechtlichen Wechsel und Zustandsbeweise vor. Dieser Leitfaden richtet sich an private und gewerbliche Auftraggeber zur Beseitigung von Baumängeln nach niederländischem Recht. Bei Dringlichkeit, hohen Kosten oder festgefahrener Nachbesserung kann ein Anwalt für Baurecht vor Arbeitsbeginn nötige Schritte prüfen.
Quellen (5)
Auf dieser Seite
1. Bestimmen Sie, was weshalb zu beseitigen ist
Erstellen Sie eine abgegrenzte Mängelliste und verbinden Sie jeden Punkt mit der ursprünglichen Vereinbarung. Nennen Sie noch ungeklärte Fragen, etwa Feuchtigkeitsursache oder erforderliche Tragfähigkeit. Ein Nachfolgeunternehmer kann einen umfassenderen Umbau vorschlagen, als zur Erreichung des vereinbarten Ergebnisses nötig ist. Halten Sie deshalb Nachbesserung, Verbesserung und neue Wünsche samt geschätzten Einzelkosten bereits in der Vorbereitung getrennt sichtbar.
Sammeln Sie Vertrag, Zeichnungen, Abnahmeunterlagen und frühere Nachbesserungsabsprachen. Beschreiben Sie den ausführenden Unternehmer des jeweiligen Teils und Ihren Vertragspartner. Dies ist nicht immer die Person des letzten Besuchs. Lassen Sie nötigenfalls einen technischen Sachverständigen feststellen, was sich am Zustand ändern muss. Ein neues Angebot zeigt eine mögliche Lösung, beweist aber allein nicht die rechtliche Verantwortung für das Problem.
2. Prüfen Sie die eingeräumte Nachbesserungsmöglichkeit
Artikel 7:759 BW geht bei Mängeln nach Abnahme, für die der Unternehmer haftet, grundsätzlich davon aus, dass er sie innerhalb angemessener Frist beseitigen darf, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahme aufgrund der Umstände. Prüfen Sie deshalb konkrete Meldung, angebotenen Zugang und Reaktion. Allgemeine Unzufriedenheit mit der Zusammenarbeit ersetzt diese Beurteilung nicht.
Bündeln Sie Besuche und Zusagen in einer Zeitleiste. Notieren Sie auch von Ihnen verschobene Termine, verweigerten Zugang und unbeantwortete Vorschläge. Diese Angaben können ungünstig wirken, sind aber für eine richtige Prüfung nötig. Fragen Sie Ihren Berater, ob die Nachbesserungsmöglichkeit ausreichend klar und umsetzbar war und ob vor der Fremdbeauftragung noch ein zusätzlicher Schritt erforderlich ist.
3. Lassen Sie Verzug und rechtlichen Weg beurteilen
Ein Wechsel kann mit Schadensersatz statt der Leistung, Vertragsauflösung oder einem anderen geeigneten Weg zusammenhängen. Artikel 6:87 BW stellt an die Umwandlung in Schadensersatz statt der Leistung eigene Voraussetzungen, darunter erforderlichenfalls Verzug und schriftliche Mitteilung. Lassen Sie den passenden Weg für Ihre Akte prüfen. Eine Angebotsanfrage beim zweiten Unternehmer ersetzt nicht sämtliche gegenüber dem ersten möglicherweise nötigen Rechtshandlungen.
Stellen Sie in der Korrespondenz klar, ob Sie noch Nachbesserung oder inzwischen einen anderen Anspruch verlangen. Verwenden Sie keine widersprüchlichen Musterschreiben. Ein Anwalt kann den Wortlaut auf frühere Schreiben, Schwere des Mangels und Vertrag abstimmen. Bei gewerblichen Bauaufträgen können besondere Bedingungen und Verfahren gelten; ein Verbrauchermuster darf dann nicht ohne inhaltliche Anpassung als förmliche Beendigung oder Umwandlung übernommen werden.
4. Begrenzen Sie Notmaßnahmen auf das Erforderliche
Akute Sicherheitsgefahren oder fortdauernde Undichtigkeit können schnellen Schutz verlangen. Dokumentieren Sie drohende Folgen, Gründe gegen weiteres Warten und mögliche vorläufige Maßnahmen. Warnen Sie den ursprünglichen Unternehmer, soweit praktisch möglich, und holen Sie bei Gefahr fachkundige Hilfe. Eine notwendige Notmaßnahme unterscheidet sich inhaltlich vom sofortigen vollständigen Abbruch und Ersatz durch ein teureres System mit Zusatzfunktionen.
Bewahren Sie Vorherfotos, Dringlichkeitsnachrichten und Rechnung des Ausführenden auf. Lassen Sie möglichst konkret notieren, was er vorfand und weshalb er welche Maßnahme traf. Auch bei Eile bleiben Ursache, Notwendigkeit und Kosten für spätere Forderungen relevant. Dieser Leitfaden erlaubt deshalb nicht allgemein, unter Hinweis auf Dringlichkeit jeden gewünschten endgültigen Umbau auf fremde Kosten auszuführen.
5. Sichern Sie Beweise, bevor die Arbeiten verschwinden
Nachbesserung kann gerade das Material entfernen, das für die Untersuchung der früheren Ausführung nötig ist. Planen Sie daher vor zerstörenden Arbeiten eine Aufnahme durch einen geeigneten Sachverständigen. Fragen Sie nach notwendigen Fotos, Messungen, Proben, Beschreibungen und ihrer Aufbewahrung. Machen Sie ursprüngliche Bauteile und Änderungen des zweiten Unternehmers erkennbar, damit Ursache und Folge später nicht vermischt werden.
Erwägen Sie mit Ihrem Berater eine Einladung des ursprünglichen Unternehmers zur gemeinsamen Besichtigung. Dokumentieren Sie Einladung und Reaktion. Vereinbaren Sie mit dem Ausführenden die Dokumentation unerwarteter Funde vor Fortsetzung. Dieses Vorgehen dient der Aktenvorbereitung und garantiert nicht, dass ein Richter Ihre Beweise ausreichend findet. Auch die Reaktionsmöglichkeit der Gegenpartei kann streitig werden.
6. Verlangen Sie ein abgegrenztes Angebot und überwachen Sie Kosten
Lassen Sie das Ersatzangebot zwischen Untersuchung, notwendiger Nachbesserung, Oberflächenabschluss und Verbesserungen unterscheiden. Verlangen Sie Erläuterung, wenn eine Lösung wesentlich weiter als die ursprüngliche Arbeit geht. Bei hohen Beträgen kann ein zweiter Vergleich sinnvoll sein, soweit Zeit und Sicherheit es erlauben. Halten Sie die Wahl von Methode und Unternehmen sowie technisch oder praktisch ausgeschiedene Alternativen fest.
Nehmen Sie nicht an, jeder tatsächlich gezahlte Betrag lasse sich ohne Weiteres weiterreichen. Bei einer Forderung können unter anderem Haftung, Zusammenhang mit der Pflichtverletzung und Kostenangemessenheit bestritten werden. Bewahren Sie Angebote, Auftragsbestätigung, Zusatzaufträge und Rechnungen gemeinsam auf. Für gewerbliche Auftraggeber verdient auch abziehbare Umsatzsteuer bei der Schadensberechnung Aufmerksamkeit; lassen Sie dies gesondert prüfen, statt automatisch den Rechnungsendbetrag zu verlangen.
7. Fiktives Beispiel: Nachbesserung mit einer Verbesserung kombinieren
Ein Eigentümer möchte eine undichte Dusche durch einen anderen Unternehmer reparieren lassen. Zugleich wählt er größere Fliesen und eine andere Aufteilung. In diesem fiktiven Beispiel sind weder Undichtigkeitsursache noch ausreichende Nachbesserungschance des ersten Unternehmers geklärt. Der zweite Auftragsumfang darf daher nicht ohne Prüfung mit erstattungsfähigem Schaden gleichgesetzt werden.
Der Eigentümer lässt zunächst den Zustand aufnehmen und verlangt ein Angebot mit getrennter notwendiger Nachbesserung und gewünschten Anpassungen. Sein Berater prüft frühere Briefe und rechtlichen Wechsel. Während der Ausführung werden neue Feststellungen dokumentiert. Danach lässt sich eine begründete Kostenaufstellung erstellen, in der Unsicherheiten und eigene Verbesserungswünsche sichtbar bleiben. Die Vorbereitung grenzt einen Anspruch ab, sagt dessen Ausgang aber nicht voraus.
8. Regeln Sie den neuen Auftrag und halten Sie die erste Akte offen
Vereinbaren Sie mit dem Nachfolgeunternehmer Sanierungsziel, Arbeiten, Preisabrede und Dokumentation. Besprechen Sie, wer unerwartete Mängel meldet und wann zusätzliche Arbeiten genehmigt werden müssen. Der zweite Unternehmer hat einen eigenen Auftrag und wird nicht automatisch für sämtliche ursprünglichen Fehler verantwortlich. Stimmen Sie seinen Auftrag auf technischen Sanierungsplan und noch nötige Untersuchung der früheren Ausführung ab.
Trennen Sie die Korrespondenz mit beiden Unternehmern und führen Sie eine gemeinsame Zeitleiste. Bei älterem Vertrag und späterem Nachbesserungsauftrag können außerdem unterschiedliche vertragliche oder gesetzliche Regeln relevant sein. Geben Sie dem Anwalt ursprüngliches Vertragsdatum und sämtliche Änderungen für Haftungs- und Übergangsrechtsprüfung. Schließen Sie die Akte nicht schon bei erneuter Nutzbarkeit des Hauses: Kostenerstattung und Rechtserhalt brauchen eigene Aufmerksamkeit.
Häufige Fragen
Darf ich nach einem erfolglosen Nachbesserungsversuch wechseln?
Das ist keine allgemeine Regel. Schwere, bisherige Gelegenheiten, Unternehmerreaktion und Umstände müssen vor dem rechtlichen Wechsel beurteilt werden.
Sind Kosten des zweiten Unternehmers automatisch Schaden?
Nein. Prüfen Sie Haftung, gewählten Rechtsweg sowie Notwendigkeit und Umfang der Nachbesserung. Verbesserungen und neue Wünsche müssen erkennbar getrennt bleiben.
Was muss ich bei einer Notreparatur aufbewahren?
Dokumentieren Sie drohenden Schaden und ursprünglichen Zustand. Bewahren Sie Nachrichten, fachkundige Feststellungen, Fotos und aufgeschlüsselte Kosten auf; lassen Sie möglichst die Notwendigkeit sofortigen Eingreifens begründen.
Quellen
Diese Quellen gehören zur Seite. Prüfen Sie im konkreten Fall die aktuellen Regeln und Ihre Unterlagen.
- ACM ConsuWijzer — niet goed uitgevoerd werk Abgerufen: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 — artikel 759 Abgerufen: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 6 — artikel 87 Abgerufen: 2026-10-23
- Staatsblad 1991, 600 — tekst BW Boek 6 Abgerufen: 2026-10-23
- IPLO — aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging Abgerufen: 2026-10-23
Juristische Prüfung
Noch nicht juristisch geprüftDiese Fassung wurde noch nicht durch einen Juristen oder Rechtsanwalt geprüft. Quellenprüfung und Textbearbeitung sind keine juristische Freigabe.
Redaktion Baurecht in den Niederlanden
Wir verknüpfen Erläuterungen mit Quellen und dokumentieren gezielte Änderungen. Eine juristische Prüfung wird nur für die tatsächlich geprüfte Fassung mit echter prüfender Person, Datum und Umfang genannt. Die menschliche Prüfung dieser Artikel steht noch aus.
Ricardo van der Spoel
Redaktionell verantwortlich · Redaktionelle Organisation und Technik