Ein undichtes Gemeinschaftsdach betrifft häufig mehrere Wohnungen, bestimmt aber noch nicht, wer welchen Anspruch geltend machen kann. Die niederländische Eigentümergemeinschaft VvE, ursprüngliche Käufer und heutige Eigentümer können unterschiedliche Rollen haben. Beginnen Sie deshalb neben technischer Untersuchung mit Teilungsunterlagen und Bauverträgen. Dieser Leitfaden hilft Vorständen und Eigentümern bei einer gemeinsamen Akte. Eine Verwaltermeldung ist praktisch sinnvoll, beweist aber noch nicht, dass der richtige Vertragspartner im Namen der richtigen Berechtigten angesprochen wurde. Lassen Sie Befugnisse und Fristen früh prüfen.
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1. Bestimmen Sie zuerst das Gemeinschaftseigentum
Nach der Rijksoverheid kümmert sich die VvE um Verwaltung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Teile. Die genaue Zuordnung müssen Sie in Teilungsurkunde, Zeichnung und geltender Gemeinschaftsordnung nachschlagen. Dach, Terrasse, Fensterrahmen oder Leitung können Fragen aufwerfen, die sich nicht allein durch ihre Lage beantworten lassen. Sammeln Sie deshalb vollständige Unterlagen und spätere Änderungen.
Erstellen Sie je Mangel eine Übersicht von Ort, betroffenem Bauteil und Folgen. Unterscheiden Sie das Bauteilproblem vom Schaden in einer einzelnen Wohnung. Eine gemeinschaftliche Ursache macht nicht jeden privaten Schadensposten automatisch zum VvE-Anspruch. Diese Abgrenzung ermöglicht gemeinsame technische Untersuchung, ohne verschiedene Ansprüche in einer unklaren Rechnung zusammenzuführen.
2. Klären Sie den Auftraggeber der Bauarbeiten
Bei Instandhaltung kann die VvE selbst den Unternehmer beauftragt haben. Bei Neubauten schlossen häufig einzelne Käufer Kauf- oder Bauverträge. Auch ein Entwickler kann anders als das ausführende Bauunternehmen beteiligt sein. Suchen Sie unterzeichnete Verträge und stellen Sie juristische Namen gegenüber. Der Name auf einem Bauschild reicht als Vertragsanalyse nicht.
Prüfen Sie auch Eigentümerwechsel und mögliche Rechtsübertragungen. Der heutige Bewohner hat nicht zwingend exakt dieselbe Vertragsposition wie der erste Käufer. Fragen Sie nach bei Verkauf übergebenen Unterlagen und Regelung von Garantien oder Ansprüchen. Ein gemeinsames technisches Gutachten kann helfen, während der rechtliche Weg je Eigentümer dennoch gesonderte Aufmerksamkeit verlangt.
3. Verwechseln Sie Verwaltungsbefugnis nicht mit jedem Vertragsanspruch
Dass die VvE das Gebäude verwaltet, beantwortet nicht automatisch alle Fragen zu Ansprüchen aus Verträgen einzelner Käufer. Artikel 5:126 BW und gewählte Anspruchsgrundlage verlangen gezielte Prüfung. In einer Entscheidung des Gerichts Rotterdam spielte etwa das Vorgehen aufgrund schriftlicher Beauftragung ursprünglicher Käufer und heutiger Eigentümer eine entscheidende Rolle für die Zulässigkeit.
Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass bei jedem Komplex dieselbe Vollmacht genügt. Lassen Sie feststellen, in wessen Namen oder für wen gehandelt wird und welche Rechte dazugehören. Ergänzen Sie relevante Verträge und Eigentumsgeschichte. Die allgemeine Erklärung, der Vorstand regele alles für alle, kann für einen bestimmten Anspruch unzureichend sein, besonders bei ehemaligen Eigentümern oder privaten Schäden.
4. Dokumentieren Sie Beschlüsse der Eigentümerversammlung
Prüfen Sie die eigene Gemeinschaftsordnung, bevor der Vorstand einen Sachverständigen beauftragt, klagt oder einen Vergleich schließt. Erforderliche Beschlüsse, Ermächtigungen und finanzieller Spielraum hängen auch von Handlung und geltenden Regeln ab. Verlassen Sie sich nicht allein auf den allgemeinen Hinweis, gewöhnliche Mehrheit genüge immer. Prüfen Sie auch mögliche Vertretungsvoraussetzungen.
Machen Sie den Vorschlag konkret: Welche Mängel werden untersucht, welche Kosten veranschlagt und wer darf Folgeschritte einleiten? Bewahren Sie Einladung, Tagesordnung, Beschluss und Protokoll mit Unterlagen auf. Stimmen Sie eine Prozessermächtigung auf tatsächliche Prozesspartei und Anspruch ab. Die Entscheidung, eine Untersuchung zu bezahlen, ist keine unbegrenzte Befugnis, alle Eigentümer an eine abschließende Abgeltung zu binden.
5. Geben Sie dem Verwalter einen klaren Auftrag
KVK unterscheidet Eigentümerversammlung und Vorstand als Organe der VvE. Ein Verwalter führt vereinbarte Aufgaben aus und ist dadurch nicht automatisch zu jeder Rechtshandlung befugt. Prüfen Sie Verwaltungsvertrag und konkrete Vollmachten. Benennen Sie Absender der Beanstandungen, Prüfer der Antworten und Genehmiger von Kosten. So vermischen sich technische Nachverfolgung und formelle Vertretung nicht.
Nutzen Sie eine zentrale Akte mit klarem Zugang für Bearbeitende. Lassen Sie einzelne Eigentümer eigene Schäden und Korrespondenz einreichen, ohne unnötige personenbezogene Daten breit zu verteilen. Bestätigen Sie tatsächlich an Unternehmer oder Verkäufer versandte Meldungen. Eine interne Meldung im Bewohnerportal beweist keine rechtzeitige externe Mitteilung im Namen des richtigen Berechtigten.
6. Untersuchen Sie gemeinsam und trennen Sie Schadenspositionen
Bitten Sie einen Sachverständigen um Beschreibung von Ursache, Umfang und Sanierungsmöglichkeiten je Bauteil. Regeln Sie Zugang zu Wohnungen und Sammlung von Fotos, Messungen und alten Wartungsunterlagen. Lassen Sie frühere Eingriffe im Gutachten sichtbar werden. Ein Baumangel kann mit Ausführung, Planung oder Instandhaltung zusammenhängen; diese Möglichkeiten sind zu untersuchen, bevor sämtliche Kosten einer Partei zugerechnet werden.
Trennen Sie gemeinschaftliche Sanierungskosten, Untersuchungskosten und individuelle Folgeschäden. Ein Eigentümer kann etwa beschädigten Boden melden, während die VvE Fassadensanierung organisiert. Bewahren Sie je Posten Rechnung, Schätzung und Erläuterung zum Mangelzusammenhang auf. Vermeiden Sie Doppelzählung, wenn Versicherer, Eigentümer oder VvE bereits bezahlt oder Arbeiten veranlasst haben.
7. Überwachen Sie je Anspruch das richtige Regime
Notieren Sie Vertragsdatum, Abnahme, Entdeckung und ersten Protest. Ein gemeinsames Vorgehen kann verschiedene Kauf-, Bauvertrags- und Garantiepositionen umfassen. Fristen verschiedener Eigentümer müssen deshalb nicht gleich laufen. Lassen Sie rechtzeitige Rüge, Verjährung, mögliche Unterbrechung und vertraglichen Ausschluss getrennt prüfen. Die Planung einer Versammlung oder Untersuchungsbeauftragung sichert externe Ansprüche nicht automatisch.
Für Haftung nach Abnahme ist das Wkb-Übergangsrecht relevant. IPLO erklärt, dass Artikel 7:758 Absatz 4 BW nicht für Verträge vor dem 1. Januar 2024 gilt. Behandeln Sie eine VvE als juristische Person außerdem nicht automatisch wie eine privat handelnde natürliche Person unter dieser Bestimmung. Lassen Sie geltenden Schutz und ausdrücklich vereinbarte Abweichungen im konkreten Bauvertrag prüfen.
8. Machen Sie Nachbesserungsvorschlag oder Vergleich umsetzbar
Eine gemeinsame Einigung muss sanierte Teile, Zugangsgewährung und Ergebniskontrolle klären. Besprechen Sie Ausführung, vorläufige Maßnahmen und Bewohnerkommunikation. Halten Sie individuelle, außerhalb der Einigung bleibende Positionen fest. Eine Zahlung an die VvE erledigt nicht ohne Weiteres den eigenen Anspruch eines Eigentümers; gewählte Vertretung und Zustimmung bleiben entscheidend.
Lassen Sie vor Unterzeichnung erneut nötige Vorstandsbefugnis und Beteiligung aller relevanten Berechtigten kontrollieren. Bewahren Sie die letzte genehmigte Fassung mit Beschlüssen und Anlagen auf. Scheitert eine Einigung, geben Sie dem Anwalt technische Übersicht und Befugnisunterlagen. So lässt sich der Folgeschritt beurteilen, ohne erst festzustellen, dass der geplante Kläger den verwendeten Vertragsanspruch nicht tragen kann.
Häufige Fragen
Kann jeder Eigentümer namens der VvE einen Unternehmer in Anspruch nehmen?
Nicht automatisch. Prüfen Sie Gemeinschaftsordnung, Vertretung und konkreten Anspruch; persönliche Rechte können daneben einen eigenen Weg haben.
Ist der Verwalter automatisch zum Vergleich befugt?
Nein, prüfen Sie Verwaltungsvertrag, Vollmachten und nötige Beschlüsse. Ein administrativer oder technischer Auftrag ist keine allgemeine rechtliche Befugnis.
Gehören Innenschäden auch zur gemeinsamen Forderung?
Das verlangt gesonderte Prüfung. Zeigen Sie gemeinschaftliche Sanierungskosten und individuelle Folgeschäden getrennt und bestimmen Sie den Berechtigten.
Quellen
Diese Quellen gehören zur Seite. Prüfen Sie im konkreten Fall die aktuellen Regeln und Ihre Unterlagen.
- Rijksoverheid — Wat houdt een VvE in? Abgerufen: 2026-10-23
- KVK — Splitsingsakte en beheerder Abgerufen: 2026-10-23
- Rechtspraak — ECLI:NL:RBROT:2024:12883 Abgerufen: 2026-10-23
- IPLO — Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Abgerufen: 2026-10-23
Juristische Prüfung
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