Bauvertrag prüfen lassen, bevor Sie Baurisiken übernehmen

1. Bestimmen Sie, wer welche Bauleistung erbringen muss

Schreiben Sie zuerst in verständlichen Worten auf, was der Unternehmer herstellen muss und was Sie selbst organisieren. Benennen Sie etwa Abriss, Fundament, Tragwerk, Installationen, Ausbau und Anschlüsse an bestehende Anlagen. Halten Sie fest, ob der Unternehmer nur ausführt oder auch entwirft und berechnet. „Kompletter Anbau“ verhindert keinen Streit, wenn die zugrunde liegende Zeichnung einen Bestandteil nicht zeigt.

Benennen Sie die richtigen Vertragsparteien. Ein Handelsname oder der Name eines Mitarbeiters zeigt nicht immer, welches Unternehmen rechtlich verantwortlich ist. Prüfen Sie außerdem, wer Änderungen für die jeweilige Partei genehmigen darf. Beauftragen Sie mehrere Firmen unmittelbar, muss klar sein, wer Anschlüsse und Planung koordiniert. Der Auftrag an einen Unternehmer macht diesen ohne weitere Vereinbarung nicht für jede andere Partei auf der Baustelle verantwortlich.

Beim privaten Wohnungsbau muss zunächst geklärt werden, ob der besondere Abschnitt des Artikels 7:765 Burgerlijk Wetboek (BW, niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch) gilt: der Bau einer Wohnung im Auftrag einer natürlichen Person, die nicht beruflich oder gewerblich handelt. Artikel 7:766 verlangt für bestimmte Verträge dieses Abschnitts Schriftform und Aushändigung der Urkunde oder einer Abschrift. Danach hat der Auftraggeber drei Tage Bedenkzeit zur Vertragsauflösung. Schließen dieselben Parteien nach Ausübung dieses Rechts innerhalb von sechs Monaten erneut einen Vertrag über dieselbe zu bauende Wohnung, entsteht diese Bedenkzeit nicht erneut.

Artikel 7:766 Absatz 3 enthält eine wichtige Ausnahme: Schriftform und diese Bedenkzeit gelten nicht, wenn auf einem bereits dem Auftraggeber gehörenden Grundstück gebaut wird und der Vertrag nicht mit dem Kauf dieses Grundstücks zusammenhängt. Es handelt sich auch nicht um eine allgemeine Dreitagesregel für jeden Umbau. Geben Sie deshalb Eigentumssituation, möglichen Grundstückskauf und zusammenhängende Dokumente zur Beratung mit. Halten Sie den Auftrag auch außerhalb zwingender Schriftform sorgfältig fest; eine rechtliche Ausnahme ist kein praktischer Grund, ohne klare Absprachen zu bauen.

2. Machen Sie aus den Anlagen ein nutzbares Ganzes

Listen Sie alle Vertragsstücke mit Datum und Versionsnummer auf: Vertrag, Angebot, Kalkulation, Zeichnungen, Berechnungen und Bedingungen. Vereinbaren Sie, wie Widersprüche gelöst werden. Eine Rangfolge kann helfen, doch beseitigen Sie zunächst konkrete Unstimmigkeiten. Zeigt eine Zeichnung Fußbodenheizung, während die Kalkulation sie ausschließt, bleibt eine abstrakte Rangfolgeregel eine teure Möglichkeit, über die Absicht zu prozessieren.

Die ACM-Checkliste für Angebote hebt unter anderem Arbeiten, Materialien, Zeichnungen und Planung hervor. Nutzen Sie diese Prüfung auch für den endgültigen Vertrag. Notieren Sie ausdrücklich Ausschlüsse, noch auszufüllende vorläufige Budgetpositionen und wer benötigte Auswahlinformationen liefert. Bewahren Sie die angenommene Fassung auf; ein später geändertes digitales Dokument muss als Änderung erkennbar bleiben und darf nicht unbemerkt die ursprüngliche Vereinbarung ersetzen.

3. Verteilen Sie Entwurfs-, Informations- und Genehmigungsaufgaben sorgfältig

Halten Sie fest, wer eine Genehmigung beantragt, welche Informationen nötig sind und welche Folgen ausbleibende Zustimmung hat. Bestimmen Sie getrennt, wer technische Berechnungen liefert. Eine vertragliche Aufgabenverteilung verändert öffentlich-rechtliche Pflichten gegenüber der Behörde nicht automatisch. Auch eine Genehmigung bedeutet nicht, dass der Unternehmer damit jede zivilrechtliche Qualitätsfrage gelöst hat.

Eigene Zeichnungen oder Materialien verlagern das Risiko ebenfalls nicht unbegrenzt auf den Auftraggeber. Artikel 7:754 BW enthält eine Warnpflicht für Fehler und Ungeeignetheit, die der Unternehmer kannte oder vernünftigerweise kennen musste. Nach IPLO muss bei Bauwerken rechtzeitig, schriftlich und eindeutig vor konkreten Folgen für ordnungsgemäße Ausführung gewarnt werden. Von diesem Schutz darf gegenüber Verbrauchern nicht nachteilig abgewichen werden. Lassen Sie eine weite Klausel über „alle Risiken des Auftraggebers“ daher gezielt prüfen.

4. Verknüpfen Sie Zahlungen mit überprüfbaren Leistungen

Bestimmen Sie das Preismodell und den Bezug der Raten zu den Arbeiten. Ein Prozentsatz bei einem messbaren Bauabschnitt ist besser prüfbar als Zahlung, sobald der Unternehmer nach eigener Aussage „fast fertig“ ist. Halten Sie fest, welche Informationen eine Ratenrechnung begleiten und wie Einwendungen behandelt werden. Eine hohe Vorauszahlung verdient eine eigene Prüfung von Sicherheiten und dem Risiko unvollendeter Arbeiten.

Beschreiben Sie auch, wie Änderungen beantragt und genehmigt werden. Benennen Sie, wer Preis- und Terminfolgen melden muss und welche Dokumentation erhalten bleibt. Die gesetzliche Beurteilung von Mehrarbeiten bleibt wichtig; ein internes Formular ersetzt sie nicht vollständig. Lassen Sie stillschweigende Zustimmung oder eine Klausel prüfen, nach der jede zusätzliche Stunde automatisch berechenbar ist. Vereinbaren Sie ebenfalls die Abrechnung von Einsparungen oder entfallenden Teilen, damit Minderarbeiten später nicht nur eine mündliche Erwartung bleiben.

5. Regeln Sie Zugang, Planung und praktikable Reaktionen auf Probleme

Eine gute Planung benennt notwendige Entscheidungen des Auftraggebers, Lieferzeiten und Abhängigkeiten von anderen Arbeiten. Unterscheiden Sie Zieltermine von tatsächlich vereinbarten Endterminen und halten Sie die Meldung von Verzögerungen fest. Eine Vertragsstrafe verlangt Aufmerksamkeit für genauen Auslöser, Ausnahmen und Verhältnis zum Schadenersatz. Nehmen Sie nicht ungeprüft an, jede genannte Anzahl von Arbeitstagen begründe automatisch eine verbindliche Leistungsfrist.

Regeln Sie außerdem die praktische Untersuchung und Nachbesserung: Ansprechpartner, Wohnungszugang und Schutz vorhandener Gegenstände. Bei Problemen muss klar sein, wer reagiert, welche Informationen benötigt werden und wann ein konkreter Vorschlag folgt. Das unterstützt die Ausführung, nimmt den Parteien aber keine gesetzlichen Rechte. Lassen Sie eine Klausel rechtlich prüfen, die vor inhaltlicher Antwort sofortige Gesamtzahlung oder Beendigung erzwingt.

6. Beschreiben Sie Abnahme und Informationsübergabe

Vereinbaren Sie, wie der Unternehmer Fertigstellung meldet, wie Sie prüfen und wie Feststellungen dokumentiert werden. Eine Vorbesichtigung und eine formelle Abnahme haben nicht automatisch dieselbe Wirkung. Bestimmen Sie ausdrücklich den gemeinten Zeitpunkt und die Unterschriftsberechtigung. Sorgen Sie dafür, sichtbare Punkte, ungeprüfte Anlagen und mögliche Vorbehalte konkret notieren zu können.

Für Verträge ab 1. Januar 2024 ist auch das Verbraucherdossier nach Artikel 7:757a BW relevant. IPLO beschreibt unter anderem Zeichnungen, Berechnungen und Informationen zu Materialien, Anlagen, Nutzung und Wartung. Die Parteien dürfen abweichende Vereinbarungen treffen; fragen Sie deshalb bewusst, was Sie erhalten. Das Verbraucherdossier ist außerdem etwas anderes als das Dossier für die zuständige Behörde. Prüfen Sie eine Weglassungsklausel auf ihre praktische Folge: Können Sie später warten, den Bau überprüfen und notwendige Angaben bereitstellen?

7. Fiktives Beispiel: Entwurf und Ausführung passen nicht zusammen

Niels möchte ein zusätzliches Stockwerk bauen lassen. Sein Architekt liefert einen Vorentwurf; der Unternehmer bietet die Ausführung unter Ausschluss „aller statischen Risiken“ an. Im Entwurf ist niemand für die endgültige Berechnung verantwortlich. Niels möchte unterschreiben, um den Starttermin zu halten, lässt aber zuerst die vollständigen Unterlagen prüfen.

Der Anwalt fragt, wer die Berechnung beauftragt, wer das Ergebnis im Preis berücksichtigt und was bei nötiger Entwurfsänderung geschieht. Die Parteien passen die Vertragsunterlagen an, weisen die fehlende Aufgabe zu und bestimmen einen Entscheidungspunkt vor Ausführung. Auch die Warnpflicht bleibt ausdrücklich im Blick. Das verhindert nicht jedes Bauproblem, klärt die konkreten Verantwortungen aber besser als ein allgemeiner Risikoausschluss.

8. Checkliste für die anwaltliche Vertragsprüfung

Liefern Sie die Dokumente als zusammenhängende Akte. Geben Sie an, was bereits verbindlich vereinbart und was noch Entwurf ist. Bitten Sie um eine Bewertung der wichtigsten Risiken und konkrete Änderungstexte, damit das Gespräch mit dem Unternehmer zu einem greifbaren Ergebnis führt.

• Vollständiger Vertrag mit nummerierten Anlagen, Zeichnungen, Bedingungen und angenommenem Angebot.
• Übersicht über Entwurfs-, Ausführungs-, Genehmigungs- und Koordinierungsaufgaben je Partei.
• Preismodell, Zahlungszeitpunkte, Sicherheiten und Verfahren für Änderungen und Einsparungen.
• Planung, Abhängigkeiten, Abnahmevereinbarungen und Inhalt des zu übergebenden Dossiers.
• Ihr größtes finanzielles Risiko, bestehende Zusagen und das nötige Entscheidungsdatum.