Festpreis, Richtpreis oder Aufwand: Welches Baurisiko akzeptieren Sie?

1. Lesen Sie den Preis zusammen mit dem ganzen Auftrag

Fragen Sie den Unternehmer schriftlich nach dem Preismodell und den erfassten Arbeiten. Einer Gesamtpreisüberschrift können Ausnahmen folgen, die große Teile offenlassen. Lesen Sie deshalb Zeichnungen, Leistungsbeschreibung und Preisanhänge zusammen. Nehmen Sie nicht an, dass alles auf einer losen Skizze geliefert wird, wenn das angenommene Angebot etwas anderes beschreibt.

Erstellen Sie eine Übersicht mit den Spalten enthalten, ausgeschlossen und noch auszuwählen. Benennen Sie je Teil die verantwortliche Partei, etwa für Abbruch, Entsorgung, Untergrund, Genehmigungsantrag und Ausbau. Damit soll nicht jedes denkbare Risiko abgewälzt werden. Es geht darum, welche Vergütung zu welcher Leistung gehört. Ohne diese Grenze lassen sich Angebote schlecht vergleichen.

2. Verstehen Sie die Aussage des Festpreises

Ein Festpreis schafft grundsätzlich Klarheit über die vereinbarte Leistung und Gesamtvergütung. Spätere Änderungen des Auftraggebers sind deshalb aber nicht kostenlos. Der Preis gehört zum beschriebenen Auftrag. Wird dieser geändert, vereinbaren Sie Arbeit und Betrag erneut vor der Ausführung. Ein Festpreis ohne klaren Leistungsumfang vermittelt nur scheinbare Sicherheit.

ConsuWijzer behandelt auch besondere Gründe für eine Festpreiserhöhung, etwa falsche Angaben oder eine gerichtliche Entscheidung über besondere Kosten. Lassen Sie Ausnahmen prüfen, statt den Preis unter allen Umständen für unveränderlich zu halten. Klären Sie vorher, was der Unternehmer selbst besichtigt und welche Informationen er von Ihnen benötigt.

3. Trennen Sie Richtpreis und echte Obergrenze

Ein Richtpreis ist eine Schätzung. Bei seiner rechtlichen Beurteilung spielen die Zehnprozentgrenze und eine rechtzeitige Warnung vor weiterem Überschreiten eine Rolle. Laut ConsuWijzer muss diese Warnung Raum für Entscheidungen lassen. Sie sollten nicht erst mit der Schlussrechnung erfahren, dass das Budget schon lange unerreichbar war.

Wenn Sie tatsächlich einen Höchstbetrag möchten, vereinbaren Sie ihn ausdrücklich und passend zur Leistung. Ein Maximum ist nicht ohne Weiteres dasselbe wie ein gewöhnlicher Richtpreis. Legen Sie die Warnung bei Annäherung, die Freigabeberechtigung und die Folgen einer Ablehnung fest. Verlangen Sie konkrete Kostenangaben, damit Sie Arbeit begrenzen oder vereinfachen können.

4. Machen Sie Aufwandabrechnung vor Beginn kontrollierbar

Bei regie zahlen Sie Arbeitsstunden und verbrauchtes Material. Vereinbaren Sie vorab Sätze, Zuschläge, Transportkosten und Stundennachweise. Fragen Sie nach Zwischenberichten und den Aufgaben unterschiedlicher Mitarbeiter. Ein günstiger Stundensatz sagt wenig über die Gesamtkosten, solange Zeitbedarf und weitere Kosten unklar bleiben.

Vereinbaren Sie frühzeitige Gespräche über Budgetabweichungen und die Rechnungsnachweise. Klären Sie, ob ein Budget nur Schätzung oder auch Grenze ist. Unterschreiben Sie Stundenzettel nicht automatisch wie eine Genehmigung sämtlicher Qualität und Preise. Lassen Sie die Bedeutung der Unterschrift erklären und bewahren Sie Berichte schon während der Arbeiten auf.

5. Konkretisieren Sie vorläufige Ansätze und Auswahl

Die ACM-Checkliste beschreibt stelposten als geschätzte Beträge für noch offene Teile, etwa später gewählte Fliesen. Ein Festpreis mit vielen solchen Ansätzen kann am Ende dennoch variabel sein. Klären Sie für jede Position Menge, Qualität, erfasste Arbeit und Schlussabrechnung. Das Wort allein erklärt keine Differenzberechnung.

Planen Sie Entscheidungen so, dass Preisunterschiede vor der Bestellung bestätigt werden. Halten Sie auch geänderte Verarbeitungskosten bei anderem Material fest. Ein günstigerer Einkauf senkt Arbeitskosten nicht automatisch. So vermeiden Sie die Annahme eines eingehaltenen Budgets bei schwerer zu verarbeitenden Produkten. Vergleichen Sie weitere Angebote anhand derselben Annahmen.

6. Dokumentieren Sie Änderungen und Warnungen

Vereinbaren Sie einen einfachen Ablauf: Beschreibung der Änderung, Preiswirkung, Zeitplan und Zustimmung vor Fortsetzung. Legen Sie bei mehreren Bewohnern oder Auftraggebern fest, wer entscheiden darf. Eine Frage auf der Baustelle könnte sonst später als Auftrag verstanden werden. Bewahren Sie die gesamte Antwort statt eines isolierten „einverstanden“ auf.

Vergleichen Sie regelmäßig die Preisaufzeichnungen mit tatsächlichen Bestellungen. Irrtümer lassen sich vor Verarbeitung des Materials günstiger und klarer beheben. Bei Meinungsverschiedenheiten verlangen Sie Angaben je Position. Der separate Mehrarbeitsleitfaden behandelt Zusatzrechnungen; hier geht es um vorher organisierte verständliche und überprüfbare Preisabreden.

7. Fiktives Beispiel: Festpreis mit offener Bodenauswahl

Angenommen, ein Anbauangebot nennt einen Festgesamtpreis und daneben einen vorläufigen Bodenansatz. Der Auftraggeber wählt später ein Muster mit mehr Zuschnitt. Er erwartet nur eine Materialdifferenz, während der Unternehmer zusätzliche Verarbeitung berechnet. Das ursprüngliche Angebot erklärt den Umfang des Ansatzes nicht.

Fragen Sie vor Bestätigung nach Material, Menge, Verarbeitungsweise und Berechnung. Dieses erfundene Beispiel entscheidet nicht, wer die Differenz bezahlt. Es zeigt, dass eine feste Überschrift und ein offener Teil verschiedene Preisabreden im selben Projekt verbergen können.

8. Checkliste zur Preismodellprüfung

Holen Sie bei Zweifeln vor Unterschrift oder kostspieliger Änderung Rat ein. Bringen Sie das ganze Angebot mit Kleingedrucktem und technischen Anlagen mit. Der Anwalt sollte vor allem die Verbindung zwischen Preis, Leistung, Ausnahmen und befugter Zustimmung prüfen, nicht nur den Betrag.

• Halten Sie Festpreis, Richtpreis oder Aufwandabrechnung schriftlich fest.
• Beschreiben Sie Arbeit, Material, Mengen und ausgeschlossene Teile.
• Erfassen Sie Sätze, Zuschläge, vorläufige Ansätze und Nachkalkulation.
• Vereinbaren Sie Warnpunkte, Kostenberichte und eine gegebenenfalls echte Obergrenze.
• Bestimmen Sie Änderungsverfahren, Zeitplan und Freigabeberechtigte.