Bauunternehmer beseitigt Mängel nach Abnahme nicht: Was können Sie tun?

1. Vergleichen Sie den Mangel mit der vereinbarten Leistung

Beginnen Sie mit Bauvertrag, Angebot, Zeichnungen und Änderungsabsprachen. Beschreiben Sie dann den tatsächlichen Befund. Schiefer Boden, undichtes Dach und beschädigte Tür sind unterschiedliche Mängel mit unterschiedlichen Untersuchungsfragen. Schreiben Sie zu jedem Punkt, welche Vereinbarung oder Leistung Ihrer Meinung nach fehlt.

Trennen Sie technische Mängel von enttäuschten Gestaltungserwartungen. Ein Foto der Fliesenfarbe zeigt etwa nicht ohne Weiteres eine Abweichung von der vereinbarten Ausführung. Sammeln Sie deshalb auch freigegebenes Muster, Angebot oder Nachricht zur bestätigten Auswahl. Zusammen lässt sich die Beschwerde genau formulieren.

Bei Bauwerken unter dem neuen System ist Artikel 7:758 Absatz 4 BW wichtig: Der Unternehmer haftet für bei Abnahme nicht entdeckte Mängel, außer sie sind ihm nicht zurechenbar. Laut IPLO gilt die neue Bestimmung nicht für vor dem 1. Januar 2024 geschlossene Verträge. Zum Nachteil privater Auftraggeber darf nicht davon abgewichen werden. Lassen Sie Vertragsdatum und Auftraggeberstellung ausdrücklich berücksichtigen. Ein fehlender Punkt im Abnahmeprotokoll beweist nicht schon, dass er damals nicht entdeckt wurde.

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2. Melden Sie den Mangel sofort und sichern Sie den Eingang

ACM ConsuWijzer empfiehlt, Fehler während oder nach der Arbeit möglichst schnell zu melden. Warten Sie bei später entdecktem Mangel nicht bis zur nächsten regelmäßigen Kontrolle. Beschreiben Sie Entdeckung, sichtbare Folgen und gewünschte Hilfe. Senden Sie möglichst eine Übersicht mit nummerierten Fotos und bitten Sie um schriftliche Antwort.

Verwenden Sie keine allgemeine feste Beschwerdefrist, als wäre sie für alle Baustreitigkeiten gleich. Anwendbare Regeln, Vereinbarung und Entdeckungszeitpunkt müssen geprüft werden. Bewahren Sie Originalnachricht, Versandnachweis und Antwort auf. Bestätigen Sie nach telefonischer Antwort kurz Ihr Verständnis und bitten Sie bei Fehlern um Korrektur.

Führen Sie neben rechtzeitiger Beanstandung einen gesonderten Verjährungskalender. Nach Artikel 7:761 BW verjährt der Anspruch wegen eines Mangels am abgenommenen Werk grundsätzlich zwei Jahre nach der Beanstandung. Haben Sie eine Beseitigungsfrist gesetzt, beginnt diese Verjährungsfrist erst danach oder früher, sobald der Unternehmer Nachbesserung verweigert. Notieren Sie Beanstandung, Nachbesserungsfrist und etwaige Verweigerung. Das unterscheidet sich von der Frage, ob schnell genug reklamiert wurde.

Für Bauwerke nennt Artikel 7:761 außerdem eine absolute Frist von zwanzig Jahren nach Abnahme. Während zugesagter Untersuchung oder Nachbesserung kann unter den Voraussetzungen von Absatz 3 eine gesetzliche Verlängerung wirken; nicht jedes Gespräch schafft automatisch neue zwei Jahre. Lassen Sie vor möglichem Fristende prüfen, ob rechtzeitige Unterbrechung der Verjährung oder Klage nötig ist. Telefonate, neue Besichtigung oder Versicherungsakte allein rechtfertigen nicht, Verjährung auszublenden.

Lesen Sie zu dieser Folgefrage Baumangel: Rügepflicht, Verjährung und Unterbrechung auseinanderhalten.

3. Sichern Sie Beweise vor Veränderung des Zustands

Machen Sie Übersichts- und Detailfotos und notieren Sie Datum und Ort. Bewahren Sie frühere Abnahmeberichte, Arbeitsnotizen und Nachrichten zum selben Problem. Bei strittiger Ursache kann ein unabhängiger Bausachverständiger Untersuchungsfrage und erforderliche Beobachtungen erläutern. Vereinbaren Sie Auftrag und Kosten vorher.

Fragen Sie bei nötiger Notreparatur nach noch möglicher Dokumentation. Lassen Sie keine Gefahr zur Beweissicherung bestehen, verhindern Sie aber möglichst spurloses Verschwinden ohne Bericht. Ein Sachverständiger muss ursprünglichen Zustand, spätere Reparatur und vermutete Ursachen unterscheiden können. Ein neues Angebot beweist nicht automatisch die Erstattungsfähigkeit sämtlicher Kosten gegenüber dem ersten Unternehmer.

4. Geben Sie eine konkrete angemessene Nachbesserungsmöglichkeit

Ist Nachbesserung möglich und der Unternehmer verantwortlich, liegt eine klare schriftliche Aufforderung nahe. ConsuWijzer nennt eine letzte Gelegenheit per Brief oder E-Mail mit angemessener Frist. Nennen Sie zu untersuchende oder zu beseitigende Punkte und die Vereinbarung des Wohnungszugangs.

Angemessenheit hängt von Arbeit, verfügbarem Material und Dringlichkeit ab. Verwenden Sie deshalb nicht dieselbe Standardfrist für eine lose Fußleiste und eine komplexe Tragwerksuntersuchung. Lassen Sie bei Zweifeln die rechtliche Eignung Ihres Briefs und eine noch nötige neue Gelegenheit prüfen. Ein zerrüttetes Verhältnis allein rechtfertigt nicht automatisch jeden weiteren Schritt.

Lesen Sie zu dieser Folgefrage Welche Nachbesserungsfrist? Machen Sie sie machbar und überprüfbar.

5. Seien Sie bei Zurückbehaltung, Ersatz und Auflösung sorgfältig

Wollen Sie einen Rechnungsteil zurückhalten, jemand anderen reparieren lassen oder die Zusammenarbeit beenden? Legen Sie zunächst Vertrag und frühere Aufforderungen vor. Diese Entscheidungen haben unterschiedliche Folgen für Zahlung, Baustellenzugang, Beweise und weitere Arbeit. Aufhören zu wollen ist nicht dasselbe wie rechtlich begründete Vertragsauflösung.

Fragen Sie den Bauanwalt nach einer zu Schwere und Umfang passenden Maßnahme. Besprechen Sie auch ordnungsgemäße Arbeit und unstreitige Beträge. Hoher Einbehalt oder sofortiger Ersatzauftrag können den Streit ausweiten, wenn Grundlage oder Verhältnis nicht ausreichend geprüft wurden.

Lesen Sie zu dieser Folgefrage Baumangel durch einen anderen Unternehmer beseitigen lassen: Bereiten Sie den Wechsel vor.

6. Prüfen Sie den zuständigen Verfahrensweg

Lesen Sie Beschwerderegelung, Garantie und Streitvereinbarung im Vertrag. Ein Vertragsverweis ist im Einzelfall noch auf Anwendbarkeit und Wirksamkeit zu prüfen. Wählen Sie nicht allein nach dem Namen einer Streitstelle. Werkgarantie und Verfahrensabrede beantworten zudem verschiedene Fragen.

Fragen Sie im Erstgespräch nach verfügbaren Wegen, Kosten, Sachverständigenfragen und Nachbesserungsmöglichkeiten. Zeigen Sie Klageschrift oder formelle Antwort sofort. Melden Sie bei Rechtsschutzversicherung den Streit nach Bedingungen und fragen Sie nach gedeckter Hilfe und Kosten.

Bei einer passenden eigenen Rechtsschutzpolice lesen Sie über die Schadenmeldung und den Umgang mit einer Deckungsablehnung. Eine Police garantiert noch keine Deckung.

7. Fiktives Beispiel: Das Bad bleibt undicht

Angenommen, nach Abnahme entsteht Feuchtigkeit in der Decke unter einem Bad. Der Unternehmer behauptet Nutzungsschaden. Der Eigentümer möchte sofort sämtliche Fliesen entfernen lassen. Es gibt Fotos der feuchten Stelle, aber noch keine Untersuchung der Wasserquelle.

Gezielte Vorbereitung bedeutet schriftliche Beschwerdebestätigung, Zugang zur Untersuchung und Besprechung der Untersuchungsfrage mit einem Sachverständigen. Bei nötigem sofortigem Eingriff dokumentiert der Eigentümer Zustand und Grund. Danach kann ein Berater den Nachbesserungsweg prüfen. Dieses erfundene Beispiel beweist keine Haftung bei einer echten Undichtigkeit.

Ist auch die Deckung für Schäden am eigenen Gebäude streitig, lesen Sie über den gesonderten Gebäudeversicherungsanspruch. Haftung und Reparaturpflicht bleiben eigene Fragen.

8. Checkliste vor dem Gespräch mit dem Bauanwalt

Beschreiben Sie gewünschtes Ergebnis und aktuelle praktische Lage. Ist das Haus sicher nutzbar? Laufen Arbeiten weiter? Ist noch Geld offen? Gute Antworten helfen, die Dringlichkeit einzuordnen.

• Vertrag, Angebot, Zeichnungen, Bedingungen und dokumentierte Mehr- oder Minderleistungen.
• Abnahmebericht und Mängelliste mit jeweiliger Entdeckung und Folgen.
• Fotos, Untersuchungen, frühere Nachbesserungsbesuche und Korrespondenz.
• Rechnungen, Zahlungsnachweise und Berechnung bestrittener Beträge.
• Schriftliche Beschwerde, angebotene Nachbesserung und formelle Briefe.

Aus einer Mängelliste drei getrennte Entscheidungen machen

Ein fiktives Bad hat einen undichten Anschluss, beschädigte Fliesen und Feuchtigkeit im Nebenraum. Fassen Sie das nicht als einen Posten ‘Bad erneuern’ zusammen. Beim Leck sind notwendige Sicherheits- oder Schadensbegrenzungsmaßnahmen zu untersuchen. Bei den Fliesen zählt die vereinbarte Ausführung. Die Feuchtigkeit wirft zusätzlich Fragen zu Ursache, Folgeschaden und Reparatur eines anderen Raums auf. Ein einziges Angebot kann diese Unterschiede verdecken.

Bitten Sie um einen nach Mängeln gegliederten Reparaturvorschlag: Untersuchung, Lösung, Zeitplanung, Zugang zur Wohnung und Kontrolle danach. Notieren Sie fehlende Punkte. Vereinbaren Sie vor Beginn Fotos und die Aufbewahrung relevanter Teile, soweit sicher und möglich. Ihre Liste unterstützt das Gespräch, stellt aber keine technische Haftungsfeststellung dar. Benennen Sie bei einer Teillösung offene Punkte, bevor Sie eine Erklärung zur vollständigen Erledigung unterschreiben.