Bauvertrag wegen Pflichtverletzung auflösen: Grundlage, Beweise und Abrechnung regeln

1. Trennen Sie Auflösung, Kündigung und Einigung

Eine Auflösung wegen Pflichtverletzung ist nicht dieselbe Maßnahme wie eine Kündigung, weil Sie die Arbeit nicht mehr wollen. Auch eine einvernehmliche Beendigung hat eine eigene Grundlage. Die Einordnung kann im Baustreit erhebliche finanzielle Folgen haben. Verwenden Sie daher keinen allgemeinen Stornierungsbrief, wenn Sie auf schwere Nichterfüllung reagieren möchten, und lassen Sie Verhalten wie den Entzug des Zugangs im Zusammenhang beurteilen.

ConsuWijzer unterscheidet das Beenden wegen unzureichender Ausführung von einer Stornierung ohne diesen Grund. Der Unternehmer kann nach Ihrer Mitteilung behaupten, Sie hätten gekündigt, und eine andere Abrechnung verlangen. Lassen Sie vor dem endgültigen Schritt festhalten, auf welche Tatsachen sich Ihre Erklärung stützt. Ein scharfer Ton stärkt keine unklare rechtliche Grundlage.

Bei Kündigung durch den Auftraggeber enthält Artikel 7:764 BW eine andere Abrechnungsregel als bei Auflösung wegen Pflichtverletzung. Ausgangspunkt ist der Preis des gesamten Werks, vermindert um die Ersparnisse, die der Unternehmer durch die Kündigung erzielt. Der Betrag ist also nicht ohne Weiteres auf bereits geleistete Stunden und bestelltes Material begrenzt. Bei einem von tatsächlichen Kosten abhängigen Preis nennt das Gesetz angefallene Kosten, geleistete Arbeit und den Gewinn, den der Unternehmer am gesamten Werk erzielt hätte.

Lassen Sie die Berechnung durch Unterlagen belegen: Welche Arbeit entfällt, welche Kosten lassen sich noch vermeiden und welche Verpflichtungen bestehen schon? Diese Grundregel schließt eine gemeinsam vereinbarte Preissenkung nicht aus. Sie müssen aber wissen, ob die Parteien eine Änderung vereinbaren oder Sie selbst kündigen. Verwenden Sie deshalb Stornierung, Minderarbeit und Auflösung nicht als austauschbare Bezeichnungen. Ein Preisvorschlag des Unternehmers ist ebenso wenig automatisch die richtige gesetzliche Abrechnung.

2. Beschreiben Sie Pflichtverletzung und Gewicht

Beschreiben Sie, welche vereinbarte Arbeit fehlt oder mangelhaft ist und was dies für das Projekt bedeutet. Fügen Sie Vertrag, Zeichnungen, Fotos und fachliche Feststellungen bei. Eine Liste kleiner Abschlussmängel ist nicht ohne Weiteres mit einer grundlegend unbrauchbaren Konstruktion gleichzusetzen. Der Umfang der Auflösung muss gegenüber Art und Bedeutung der Pflichtverletzung beurteilt werden.

Das Gericht Amsterdam erläutert in ECLI:NL:RBAMS:2022:1657 den gesetzlichen Maßstab und die Ausnahme für eine Pflichtverletzung, die Auflösung und Folgen nicht rechtfertigt. Nutzen Sie den Maßstab nicht als Garantie ausreichender Schwere Ihres Falls. Lassen Sie auch die Antwort und eine mögliche Nachbesserungslösung des Unternehmers untersuchen. Unterlagen, die nur Ihre eigenen Beschwerden enthalten, können ein unvollständiges Bild vermitteln.

3. Prüfen Sie Erfüllungschance und Verzug

Ist Erfüllung noch möglich, ist die Frage des Verzugs wesentlich für die Auflösungsbefugnis. Eine schriftliche letzte Frist ist ein üblicher Weg. Es gibt Situationen, in denen Verzug anders eintritt oder die Unmöglichkeit der Erfüllung relevant ist. Lassen Sie eigene Schreiben, Fristen und konkrete Erklärungen des Unternehmers prüfen, statt eine allgemeine Ausnahme vorauszusetzen.

Die genannte Entscheidung behandelt auch die Bedeutung einer Reaktion auf die konkrete Aufforderung zu einem Nachbesserungsplan. Das bedeutet nicht, dass jede unbeantwortete E-Mail genügt. Sammeln Sie vollständigen Wortlaut, Versandinformationen und Kontext. Haben Sie später einer neuen Planung zugestimmt, geben Sie das an. Auch Baustellenzugang und Mitwirkung bei der Nachbesserung müssen in der Zeitleiste erkennbar sein.

4. Wählen Sie den Beendigungsumfang

Möchten Sie den ganzen Auftrag beenden oder nur einen abgegrenzten, nicht ausgeführten Teil? Machen Sie diese Grenze konkret. Bei einer Teilauflösung müssen verbleibende Arbeit und gegenseitige Leistungen klar bleiben. Der neue Unternehmer muss wissen, was er fertigstellen darf und was noch bei der ursprünglichen Partei liegt. Unklarheit kann Ausführung und Haftungsverteilung erschweren.

Fragen Sie Ihren Anwalt, welches Ergebnis rechtlich und praktisch erreichbar ist. Einen weitgehend errichteten Anbau tatsächlich rückgängig zu machen, kann etwas anderes bedeuten als bei nicht gelieferten Materialien. Fordern Sie deshalb nicht ohne Erläuterung sämtliche Zahlungen zurück, als sei der ganze Auftrag wertlos. Die Bewertung brauchbarer Arbeit und der Umgang mit mangelhaften Leistungen benötigen eigene Belege.

5. Arbeiten Sie Zahlungen und Ersatzkosten aus

Stellen Sie Bausumme, vereinbarte Änderungen und erhaltene Zahlungen zusammen. Lassen Sie anschließend bestimmen, welche Leistung nach der gewählten Auflösung noch geschuldet ist und welche Rückabwicklung oder welcher Wertersatz verlangt werden muss. Der Amsterdamer Fall zeigt die Bedeutung des genauen Antrags. Eine Rechtsgrundlage zu haben, bedeutet nicht, bereits jede mögliche Abrechnung richtig geltend gemacht zu haben.

Bitten Sie einen Ersatzunternehmer um getrennte Kostenansätze für Nachbesserung, Fertigstellung und etwaige Erweiterung. So bleibt sichtbar, was durch das ursprüngliche Problem verursacht ist und was Ihre neuen Wünsche betrifft. Lassen Sie Schaden, Notmaßnahmen und Beratungskosten gesondert prüfen. Der Unterschied zwischen zwei Gesamtangeboten ist nicht automatisch der Betrag, den Sie vollständig vom ersten Unternehmer ersetzt verlangen können.

6. Organisieren Sie Erklärung, Baustelle und Verfahren

Die endgültige Erklärung muss Vertrag, Pflichtverletzung, frühere Chancen und Beendigungsumfang deutlich machen. Bewahren Sie Beweise für Inhalt und Zugang auf. Vereinbaren Sie, wer Schlüssel, Materialien und Unterlagen übergibt, und dokumentieren Sie den Bauzustand vor Beginn eines Dritten. Bei akuter Gefahr können vorläufige Schutzmaßnahmen nötig sein; halten Sie fest, weshalb Warten nicht vertretbar war.

Bestreitet der Unternehmer die Auflösung, lassen Sie anhand des Vertrags und gültiger Bedingungen das richtige Gericht oder die zuständige Streitstelle bestimmen. Eine vorläufige Eilentscheidung hat eine andere Aufgabe als ein endgültiges Hauptsacheurteil. Sammeln Sie förmliche Unterlagen mit Eingangsdatum und lassen Sie Fristen überwachen. Warten Sie nicht auf eine Versicherungsantwort, wenn währenddessen eine Verfahrensfrist läuft.

7. Fiktives Beispiel: vorbereitete Etage ohne Installationen

Angenommen, ein Unternehmer hat eine Etage weitgehend vorbereitet, führt aber die vereinbarten Installationen nicht aus. Nach mehreren Nachrichten möchte der Auftraggeber den ganzen Vertrag beenden und alle Vorschüsse zurückerhalten. Ein Dritter kann die Etage fertigstellen, bietet zugleich aber eine teurere neue Aufteilung an.

Ein brauchbares Dossier trennt nutzbare Vorarbeiten, fehlende Installationen und neue Verbesserungswünsche. Anschließend lässt sich prüfen, ob eine Teilauflösung angemessen ist und welche Abrechnung verlangt werden muss. Dieses erfundene Beispiel sagt keine vollständige Rückzahlung voraus. Es zeigt, weshalb Beendigungsschreiben und technische sowie finanzielle Bestandsaufnahme zusammen nötig sind.

8. Checkliste vor endgültigem Ersatz

Bitten Sie den Anwalt zunächst zu bestätigen, welche Grundlage und Frist gelten und welche Erklärung erforderlich ist. Sorgen Sie dafür, dass der zweite Unternehmer erst innerhalb eines klar abgegrenzten Auftrags beginnt. Halten Sie Beweise, Ausführung und finanzielle Ansprüche in einer gemeinsamen Planung, damit eine praktische Lösung nicht unnötig Beweismittel beseitigt.

• Ganzer Vertrag, Bedingungen und Änderungen.
• Pflichtverletzungen mit Fotos, Abreden und Fachbelegen.
• Reparaturwünsche, Fristen, Antworten und akzeptierter Aufschub.
• Zahlungen sowie brauchbare, mangelhafte und fehlende Arbeit.
• Ersatzangebot getrennt nach Reparatur, Vollendung und Verbesserung.