Vijfprocentregeling bij nieuwbouw: bewaak depot, termijn en gebreken

1. Controleer of uw opdracht onder de regeling valt

Het Informatiepunt Leefomgeving omschrijft de regeling voor een natuurlijke persoon die buiten beroep of bedrijf een nieuwe woning laat bouwen. Dat is een specifieke doelgroep. Een zakelijke opdrachtgever of een gewone renovatie valt niet automatisch onder dezelfde regeling. Neem de koop- en aannemingsovereenkomst mee en laat bij een afwijkende constructie, appartement of gemengde opdracht eerst de toepasselijkheid beoordelen.

Scheid aanneemsom en andere betalingen, zoals de koop van grond. Een totaalprijs in de koopdocumentatie vertelt niet zonder meer welk bedrag voor de wettelijke berekening geldt. Vraag de notaris om de grondslag en reeds aanwezige zekerheid te bevestigen. Laat een willekeurig percentage van een gecombineerde koopsom niet dienen als zelfstandige berekening van het depot.

2. Leg depot of vervangende zekerheid vast

De regeling werkt met een maximaal deel van de aanneemsom in depot bij de notaris in plaats van betaling aan de aannemer. Het IPLO vermeldt dat tijdens de eerste wettelijke periode niet eerst een gebrek hoeft te worden aangetoond om de regeling te gebruiken. Dat betekent niet dat u het bedrag zelf op een privéspaarrekening mag zetten en daarmee automatisch dezelfde zekerheid heeft.

De aannemer kan een gelijkwaardige vervangende zekerheid bieden, bijvoorbeeld een bankgarantie. Inhoud, inroepbaarheid en looptijd moeten passen bij die gelijkwaardigheid. Vraag welk document geldt, waar het wordt bewaard en hoe daarop een beroep wordt gedaan. Laat uw betaling daarop afstemmen, zodat niet zonder beoordeling zowel een depot als extra inhouding voor hetzelfde doel wordt toegepast.

3. Noteer de juiste oplever- en contractdatum

De opleverdatum is relevant voor de driemaandsperiode. Bewaar proces-verbaal, uitnodiging, sleuteloverdracht en overige stukken waaruit blijkt wat partijen daarover hebben afgesproken. Een betwiste opleverdatum kan ook een betwiste vrijgavedatum opleveren. Zet de belangrijke termijnen daarom vooraf in uw agenda en vraag bevestiging als de aannemer en notaris verschillende data gebruiken.

De contractdatum bepaalt daarnaast het overgangsrecht bij de wijziging per 1 januari 2024. Het IPLO onderscheidt overeenkomsten van vóór die datum van de nieuwe situatie. Vraag bij meerdere handtekeningdata of latere wijzigingen welke regeling van toepassing is. De datum waarop u de woning betrekt is niet automatisch de datum waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten.

4. Controleer de informatiebrief van de aannemer

In de nieuwe situatie moet de aannemer de particuliere opdrachtgever tussen de eerste en tweede maand na oplevering schriftelijk wijzen op zijn opschortingsrecht en een afschrift naar de notaris sturen. Het IPLO beschrijft dit als een voorwaarde die ook voor de uitbetaling door de notaris van belang is. Bewaar de brief en controleer of de aangegeven opleverdatum klopt.

Bij oudere overeenkomsten gelden volgens de officiële uitleg de specifieke nieuwe brief- en afschriftvereisten niet op dezelfde manier. Vertrouw daarom niet op één standaardbericht voor alle projecten. Ook als u denkt dat de aannemer een vereiste heeft gemist, is het verstandig uw eigen gebreken en verzoek tijdig schriftelijk te melden. Een discussie over de brief vervangt uw inhoudelijke voorbereiding niet.

5. Motiveer het bedrag dat langer moet blijven

Wilt u wegens resterende gebreken na de eerste periode nog opschorten, dan moet het bedrag in verhouding staan tot de tekortkomingen. De volledige vijf procent mag niet uitsluitend blijven staan omdat één klein punt nog open is. Maak een lijst met gebrek, meldingsdatum, reactie en onderbouwing van de omvang. Een herstelraming kan helpen maar is niet automatisch het definitief vastgestelde schadebedrag.

Meld aan de notaris welk bedrag u wilt handhaven en waarom, met afschrift aan de betrokken aannemer waar passend. Woningborg adviseert in de eigen uitleg een schriftelijke blokkering met bedrag binnen drie maanden. Controleer het contract en toepasselijke regeling naast dat advies. Een gebrekenmelding alleen aan de uitvoerder op de bouwplaats bereikt niet vanzelf de notaris die de zekerheid beheert.

6. Laat vrijgave en verdere aanspraken apart beoordelen

De voorwaarden waaronder de notaris mag uitbetalen omvatten meer dan alleen het verstrijken van tijd. Instemming, passende vervangende zekerheid of een rechterlijke beslissing kunnen relevant zijn. Vraag vóór ondertekening wat een gereedmelding of vrijgaveverklaring precies inhoudt. Bevestig niet dat alles is opgelost als u nog een concrete klacht onderzoekt, maar houd ook niet zonder grond het volledige depot vast.

Een depot is geen automatische vergoeding aan de koper. Wilt u geld aan uzelf laten betalen voor herstel door een derde, dan moet daarvoor een passende basis bestaan. Laat ook mogelijke contractuele en wettelijke gebrekenclaims afzonderlijk onderzoeken; het einde van een depot betekent niet automatisch hetzelfde als het einde van iedere aansprakelijkheidsvraag. Neem bij dreigende onjuiste vrijgave direct contact op met een eigen adviseur.

7. Fictief voorbeeld: klein gebrek en voorgenomen volledige vrijgave

Stel: een nieuwbouwwoning is opgeleverd en na enkele weken resteert een slecht sluitend kozijn. De aannemer meldt dat herstel is ingepland. De koper wil alle zekerheid voor onbepaalde tijd vasthouden, terwijl de notaris aangeeft binnenkort te willen uitbetalen. De koper heeft de klacht nog niet schriftelijk met een bedrag bij de notaris gemeld.

Een bruikbare voorbereiding controleert contractdatum, informatiebrief, opleverdatum en herstelomvang. Daarna kan een passend te handhaven bedrag worden gemotiveerd. Dit fictieve voorbeeld bepaalt geen depotbedrag en voorspelt geen juiste vrijgave. Het toont waarom tijdige communicatie en proportionaliteit naast de klacht zelf aandacht vragen.

8. Checklist vóór einde van de driemaandsperiode

Wacht niet tot de laatste dag om de notaris te schrijven. Vraag tijdig welk document en bedrag hij nodig heeft en laat een betwiste vrijgave juridisch beoordelen. Bewaar bevestiging dat uw concrete verzoek is ontvangen en spreek af hoe herstel en latere vrijgave worden doorgegeven.

• Koop-/aannemingsovereenkomst en data van totstandkoming.
• Juiste aanneemsom, depotbevestiging of volledige bankgarantie.
• Opleverdocumenten en berekende driemaandsdatum.
• Informatiebrief met afschrift en overzicht resterende gebreken.
• Schriftelijk gemotiveerd bedrag en ontvangstbevestiging van de notaris.