Reguła pięciu procent przy nowej budowie: pilnuj depozytu, terminu i wad

1. Sprawdź, czy zlecenie podlega regule

Informatiepunt Leefomgeving opisuje regułę dla osoby fizycznej, która poza działalnością zawodową lub gospodarczą zleca budowę nowego mieszkania. Jest to określona grupa. Inwestor biznesowy lub zwykły remont nie podlegają automatycznie temu samemu rozwiązaniu. Zabierz umowę kupna i budowy; przy odmiennej konstrukcji, mieszkaniu lub zleceniu mieszanym najpierw zleć ocenę zastosowania.

Oddziel wynagrodzenie za budowę od innych płatności, na przykład zakupu gruntu. Cena łączna w dokumentach kupna nie wskazuje bez dalszej analizy podstawy ustawowego obliczenia. Poproś notariusza o potwierdzenie podstawy i już istniejącego zabezpieczenia. Dowolny procent połączonej ceny kupna nie może służyć jako samodzielny rachunek depozytu.

2. Utrwal depozyt lub zabezpieczenie zastępcze

Reguła polega na zdeponowaniu u notariusza maksymalnej części wynagrodzenia zamiast zapłaty wykonawcy. IPLO wskazuje, że w pierwszym okresie ustawowym nie trzeba najpierw wykazać wady. Nie oznacza to możliwości umieszczenia pieniędzy na prywatnym koncie oszczędnościowym i automatycznego uzyskania tego samego zabezpieczenia.

Wykonawca może zaoferować równoważne zabezpieczenie zastępcze, na przykład gwarancję bankową. Treść, możliwość uruchomienia i okres muszą odpowiadać tej równoważności. Zapytaj, jaki dokument obowiązuje, gdzie jest przechowywany i jak się z niego korzysta. Dostosuj płatność, aby bez oceny nie stosować jednocześnie depozytu i dodatkowego zatrzymania w tym samym celu.

3. Zapisz właściwe daty odbioru i umowy

Data odbioru ma znaczenie dla trzymiesięcznego okresu. Zachowaj protokół, zaproszenie, przekazanie kluczy i inne dokumenty pokazujące ustalenia stron. Sporna data odbioru może oznaczać sporną datę zwolnienia. Zawczasu wpisz ważne terminy do kalendarza i poproś o potwierdzenie, jeśli wykonawca i notariusz używają różnych dat.

Data umowy określa też przepisy przejściowe zmiany z 1 stycznia 2024 r. IPLO odróżnia wcześniejsze umowy od nowej sytuacji. Przy wielu datach podpisu lub późniejszych zmianach zapytaj o właściwy reżim. Dzień wprowadzenia się do domu nie jest automatycznie datą zawarcia umowy budowlanej.

4. Sprawdź pismo informacyjne wykonawcy

W nowej sytuacji wykonawca musi między pierwszym a drugim miesiącem po odbiorze pisemnie poinformować prywatnego inwestora o prawie wstrzymania płatności i przesłać kopię notariuszowi. IPLO opisuje to jako warunek istotny również dla wypłaty przez notariusza. Zachowaj pismo i sprawdź podaną datę odbioru.

Według urzędowego wyjaśnienia do starszych umów te szczególne nowe wymagania pisma i kopii nie stosują się tak samo. Nie polegaj więc na jednej standardowej wiadomości dla wszystkich projektów. Nawet przy przekonaniu, że wykonawca uchybił wymogowi, warto terminowo pisemnie zgłosić własne wady i żądanie. Spór o list nie zastępuje przygotowania merytorycznego.

5. Uzasadnij kwotę pozostającą dłużej

Jeżeli po pierwszym okresie chcesz nadal wstrzymać płatność ze względu na pozostałe wady, kwota musi być proporcjonalna do uchybień. Całych pięciu procent nie wolno utrzymywać tylko dlatego, że jeden mały punkt pozostał otwarty. Zestaw wadę, datę zgłoszenia, odpowiedź i uzasadnienie rozmiaru. Kosztorys może pomóc, ale nie jest automatycznie ostatecznie ustaloną wysokością szkody.

Zgłoś notariuszowi, jaką kwotę chcesz zachować i dlaczego, z kopią dla zainteresowanego wykonawcy, gdzie to właściwe. Woningborg we własnym wyjaśnieniu zaleca pisemną blokadę z kwotą w ciągu trzech miesięcy. Oprócz tej rady sprawdź umowę i właściwy system. Zgłoszenie wady tylko pracownikowi na budowie nie dociera automatycznie do notariusza zarządzającego zabezpieczeniem.

6. Oddziel ocenę zwolnienia od dalszych roszczeń

Warunki wypłaty przez notariusza obejmują więcej niż upływ czasu. Zgoda, odpowiednie zabezpieczenie zastępcze lub orzeczenie sądu mogą być istotne. Przed podpisem zapytaj o dokładny sens zgłoszenia zakończenia lub oświadczenia o zwolnieniu. Nie potwierdzaj rozwiązania wszystkiego, jeśli nadal badasz konkretną reklamację, ale też nie zatrzymuj bez podstaw całego depozytu.

Depozyt nie stanowi automatycznej rekompensaty dla kupującego. Wypłata Tobie na naprawę przez osobę trzecią wymaga odpowiedniej podstawy. Osobno zbadaj ewentualne umowne i ustawowe roszczenia z wad; koniec depozytu nie oznacza automatycznie końca każdej kwestii odpowiedzialności. Przy groźbie nieprawidłowego zwolnienia natychmiast skontaktuj się z własnym doradcą.

7. Przykład fikcyjny: mała wada i planowana pełna wypłata

Załóżmy, że odebrano nowy dom i po kilku tygodniach pozostała źle zamykająca się rama okienna. Wykonawca zgłasza zaplanowaną naprawę. Kupujący chce bezterminowo zatrzymać całe zabezpieczenie, a notariusz zapowiada niedługą wypłatę. Kupujący nie zgłosił jeszcze pisemnie notariuszowi reklamacji wraz z kwotą.

Przydatne przygotowanie sprawdza datę umowy, pismo informacyjne, odbiór i zakres naprawy. Następnie można uzasadnić odpowiednią kwotę do zachowania. Fikcyjny przykład nie określa depozytu ani nie przewiduje prawidłowego zwolnienia. Pokazuje, dlaczego terminowa komunikacja i proporcjonalność wymagają uwagi obok samej reklamacji.

8. Lista przed końcem trzech miesięcy

Nie czekaj do ostatniego dnia z napisaniem do notariusza. Zawczasu zapytaj o potrzebny dokument i kwotę oraz zleć prawną ocenę spornego zwolnienia. Zachowaj potwierdzenie otrzymania konkretnego żądania i ustal informowanie o naprawie oraz późniejszym zwolnieniu.

• Umowa kupna i budowy oraz daty zawarcia.
• Właściwe wynagrodzenie budowlane, potwierdzenie depozytu lub pełna gwarancja bankowa.
• Dokumenty odbioru i obliczona data trzymiesięczna.
• Pismo informacyjne z kopią i zestawienie pozostałych wad.
• Pisemnie uzasadniona kwota i potwierdzenie odbioru przez notariusza.