Een gebrek blijft bestaan en u wilt een andere aannemer inschakelen. Dat kan praktisch aantrekkelijk zijn, maar de rekening is niet vanzelf verhaalbaar op de oorspronkelijke aannemer. Bereid eerst de juridische overstap en het bewijs van de toestand voor. Deze gids richt zich op herstel van bouwgebreken voor particuliere en zakelijke opdrachtgevers. Bij spoed, hoge kosten of een vastgelopen hersteltraject kan een advocaat bouwrecht beoordelen welke stap nodig is voordat werkzaamheden beginnen.
Bronnen (5)
Op deze pagina
1. Bepaal wat moet worden hersteld en waarom
Maak een afgebakende lijst van de gebreken en verbind ieder punt aan de oorspronkelijke afspraak. Vermeld wat nog niet is vastgesteld, zoals de oorzaak van vocht of de vereiste draagkracht. Een opvolgende aannemer kan een bredere verbouwing voorstellen dan noodzakelijk is om het afgesproken resultaat te bereiken. Houd herstel, verbetering en nieuwe wensen daarom in de voorbereiding afzonderlijk zichtbaar, inclusief de geraamde kosten per onderdeel.
Verzamel overeenkomst, tekeningen, opleverstukken en eerdere herstelafspraken. Beschrijf welke aannemer het betreffende onderdeel uitvoerde en wie uw contractspartij is. Dat is niet altijd de persoon die het laatste bezoek aflegde. Laat een technisch deskundige zo nodig vaststellen wat aan de bestaande toestand moet veranderen. Een nieuwe offerte toont een mogelijke oplossing, maar bewijst op zichzelf niet wie juridisch voor het probleem verantwoordelijk is.
2. Controleer de geboden herstelmogelijkheid
Artikel 7:759 BW neemt bij gebreken na oplevering waarvoor de aannemer aansprakelijk is als uitgangspunt dat hij gelegenheid krijgt deze binnen een redelijke termijn weg te nemen, behoudens de wettelijke uitzondering wegens de omstandigheden. Ga daarom na wat u concreet heeft gemeld, welke toegang is geboden en welke reactie volgde. Een algemene onvrede met de samenwerking vervangt die beoordeling niet.
Bundel de bezoeken en toezeggingen in een tijdlijn. Noteer ook afspraken die door uzelf zijn verplaatst, geweigerde toegang en voorstellen die u onbeantwoord liet. Die informatie kan ongunstig voelen, maar is nodig voor een juiste beoordeling. Vraag uw adviseur of de herstelkans voldoende duidelijk en uitvoerbaar was en of een aanvullende stap nodig is voordat u iemand anders opdracht geeft.
3. Laat verzuim en de juridische route beoordelen
Een overstap kan samenhangen met vervangende schadevergoeding, ontbinding of een andere passende route. Artikel 6:87 BW kent bij omzetting naar vervangende schadevergoeding eigen voorwaarden, waaronder waar vereist verzuim en een schriftelijke mededeling. Laat beoordelen welke route bij uw dossier past. Een offerteaanvraag bij een tweede aannemer verricht op zichzelf niet alle juridische handelingen die tegenover de eerste aannemer nodig kunnen zijn.
Maak in correspondentie duidelijk of u nog herstel verlangt of inmiddels een andere aanspraak wilt uitoefenen. Gebruik daarvoor geen tegenstrijdige standaardbrieven. Een advocaat kan de formulering afstemmen op wat eerder is geschreven, de ernst van het tekort en het contract. Bij zakelijke bouwopdrachten kunnen bijzondere voorwaarden en procedures meespelen; een consumentenvoorbeeldbrief moet dan niet zonder inhoudelijke aanpassing worden overgenomen als formele beëindiging of omzetting.
4. Beperk noodmaatregelen tot wat de situatie vraagt
Een acuut veiligheidsrisico of voortgaande lekkage kan vragen om snelle bescherming. Leg vast wat dreigt, waarom wachten problematisch is en welke tijdelijke maatregelen mogelijk zijn. Waarschuw de oorspronkelijke aannemer waar dat praktisch kan en vraag deskundige hulp bij gevaar. Een noodzakelijke noodvoorziening is inhoudelijk iets anders dan direct het hele onderdeel slopen en vervangen door een duurder systeem met extra functies.
Bewaar foto’s vóór de ingreep, berichten over de urgentie en de rekening van de uitvoerder. Laat deze zo concreet mogelijk opschrijven wat hij aantrof en waarom hij welke maatregel nam. Ook bij spoed blijven oorzaak, noodzaak en kosten relevant voor een latere vordering. Deze gids geeft daarom geen algemene toestemming om onder verwijzing naar urgentie iedere gewenste definitieve verbouwing op kosten van een ander uit te voeren.
5. Stel bewijs veilig voordat het werk verdwijnt
Herstel kan juist het materiaal verwijderen dat nodig is om de eerdere uitvoering te onderzoeken. Plan daarom vóór destructief werk een opname door een geschikte deskundige. Vraag welke foto’s, metingen, monsters en beschrijvingen nodig zijn en hoe die worden bewaard. Maak herkenbaar welke onderdelen oorspronkelijk aanwezig waren en wat door de tweede aannemer is veranderd, zodat oorzaak en gevolg later niet door elkaar lopen.
Overweeg in overleg met uw adviseur de oorspronkelijke aannemer uit te nodigen voor een gezamenlijke opname. Leg de uitnodiging en eventuele reactie vast. Spreek met de uitvoerder af hoe onverwachte vondsten worden gedocumenteerd voordat hij verder werkt. Die werkwijze is dossieradvies, geen garantie dat een rechter uw bewijs voldoende zal vinden. De manier waarop de wederpartij kon reageren, kan eveneens onderwerp van discussie worden.
6. Vraag een afgebakende offerte en bewaak de kosten
Laat de vervangende offerte onderscheid maken tussen onderzoek, noodzakelijk herstel, afwerking en verbeteringen. Vraag uitleg wanneer een oplossing veel verder gaat dan het oorspronkelijke werk. Bij een groot bedrag kan een tweede vergelijking nuttig zijn, mits tijd en veiligheid dat toelaten. Leg vast waarom u voor de gekozen methode en uitvoerder kiest en welke alternatieven technisch of praktisch zijn afgevallen tijdens het onderzoek.
Neem niet aan dat ieder daadwerkelijk betaald bedrag zonder meer kan worden doorgeschoven. Bij een vordering kunnen onder meer aansprakelijkheid, verband met de tekortkoming en redelijkheid van de kosten worden betwist. Bewaar daarom offertes, opdrachtbevestiging, aanvullende opdrachten en facturen samen. Voor een zakelijke opdrachtgever verdient ook de behandeling van verrekenbare btw aandacht bij de schadeberekening; laat dat afzonderlijk beoordelen in plaats van automatisch het factuurtotaal te claimen.
7. Fictief voorbeeld: herstel combineren met een verbetering
Een eigenaar wil een lekkende douche door een nieuwe aannemer laten herstellen. Hij kiest tegelijk voor grotere tegels en een andere indeling. In dit fictieve voorbeeld is nog niet vastgesteld waardoor de lekkage ontstaat of of de eerste aannemer voldoende kans op herstel heeft gekregen. De omvang van de tweede opdracht mag daarom niet zonder onderzoek gelijk worden gesteld aan verhaalbare schade.
De eigenaar laat eerst de bestaande toestand opnemen en vraagt een offerte waarin noodzakelijk herstel en de gewenste aanpassingen apart staan. Zijn adviseur beoordeelt de eerdere brieven en de juridische overstap. Bij uitvoering worden nieuwe bevindingen vastgelegd. Daarna kan een onderbouwde kostenopstelling worden gemaakt, waarin ook onzekerheden en eigen verbeterwensen zichtbaar blijven. Die voorbereiding helpt een vordering af te bakenen, maar voorspelt de uitkomst niet.
8. Regel de nieuwe opdracht en houd het eerste dossier open
Leg met de opvolgende aannemer het hersteldoel, de werkzaamheden, de prijsafspraak en de documentatie vast. Bespreek wie onverwachte gebreken meldt en wanneer toestemming voor extra werkzaamheden nodig is. De tweede aannemer heeft een eigen opdracht en wordt niet automatisch verantwoordelijk voor alle oorspronkelijke fouten. Zorg dat zijn opdracht aansluit op het technische herstelplan en op eventueel nog te verrichten onderzoek naar de oude uitvoering.
Houd de correspondentie met beide aannemers uit elkaar en bewaar een gezamenlijke tijdlijn. Bij een oudere overeenkomst en een latere herstelopdracht kan bovendien verschillend contractueel of wettelijk recht relevant zijn. Geef de advocaat de oorspronkelijke contractdatum en alle wijzigingen voor de beoordeling van aansprakelijkheid en overgangsrecht. Rond het dossier niet af op het moment dat de woning weer bruikbaar is: kostenverhaal en behoud van rechten vragen afzonderlijke aandacht.
Veelgestelde vragen
Mag ik na één mislukte herstelpoging overstappen?
Dat is geen algemene regel. Ernst, eerdere kansen, reactie van de aannemer en de omstandigheden moeten worden beoordeeld voordat u de juridische overstap maakt.
Zijn de kosten van de tweede aannemer automatisch schade?
Nee. Onderzoek aansprakelijkheid, de gekozen juridische route en de noodzaak en omvang van herstel. Verbeteringen en nieuwe wensen moeten herkenbaar apart blijven.
Wat moet ik bij een spoedreparatie bewaren?
Leg de dreigende schade en oorspronkelijke toestand vast. Bewaar berichten, deskundige bevindingen, foto’s en gespecificeerde kosten; laat de noodzaak van direct ingrijpen waar mogelijk onderbouwen.
Bronnen
Deze bronnen horen bij deze pagina. Controleer bij een concrete zaak altijd de actuele regels en uw eigen stukken.
- ACM ConsuWijzer — niet goed uitgevoerd werk Geraadpleegd: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 — artikel 759 Geraadpleegd: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 6 — artikel 87 Geraadpleegd: 2026-10-23
- Staatsblad 1991, 600 — tekst BW Boek 6 Geraadpleegd: 2026-10-23
- IPLO — aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging Geraadpleegd: 2026-10-23
Juridische beoordeling
Nog niet juridisch gecontroleerdDeze inhoudsversie is nog niet door een jurist of advocaat beoordeeld. Een broncontrole of tekstbewerking is geen juridische goedkeuring.
Redactie Bouwrecht in Nederland
We koppelen uitleg aan bronnen en leggen gerichte wijzigingen vast. Een juridische beoordeling wordt alleen vermeld bij de werkelijk beoordeelde tekstversie, met een echte beoordelaar, datum en reikwijdte. Voor deze artikelen staat die menselijke beoordeling nog open.
Ricardo van der Spoel
Redactioneel verantwoordelijk · Redactionele organisatie en techniek