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Un defecto persiste y usted quiere contratar a otro constructor. Puede ser una solución práctica atractiva, pero la factura no es automáticamente reclamable al contratista original. Prepare primero el cambio jurídico y las pruebas del estado existente. Esta guía se centra en la reparación de defectos de construcción para promotores particulares y empresariales. Si hay urgencia, costes elevados o un proceso de reparación bloqueado, un abogado de construcción puede valorar qué paso hace falta antes de iniciar los trabajos.
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1. Determine qué debe repararse y por qué
Prepare una lista delimitada de defectos y vincule cada punto con el acuerdo original. Indique qué no se ha determinado todavía, como la causa de la humedad o la capacidad resistente necesaria. El contratista sustituto puede proponer una reforma más amplia de lo necesario para alcanzar el resultado pactado. Mantenga por ello separados, durante la preparación, la reparación, la mejora y los nuevos deseos, incluidos los costes estimados de cada componente.
Reúna el contrato, los planos, los documentos de recepción y los acuerdos de reparación anteriores. Describa qué contratista ejecutó el componente correspondiente y quién es su parte contractual. No siempre será la persona que hizo la última visita. Si es necesario, haga que un experto técnico determine qué debe cambiar en el estado existente. Un nuevo presupuesto muestra una solución posible, pero por sí solo no demuestra quién responde jurídicamente del problema.
2. Compruebe la oportunidad de reparación ofrecida
El artículo 7:759 del Código Civil neerlandés establece como punto de partida, para defectos posteriores a la recepción de los que responda el contratista, que se le dé la oportunidad de subsanarlos en un plazo razonable, salvo la excepción legal basada en las circunstancias. Compruebe por ello qué comunicó concretamente, qué acceso ofreció y qué respuesta recibió. La insatisfacción general con la colaboración no sustituye esa valoración.
Reúna las visitas y los compromisos en una cronología. Anote también las citas que usted aplazó, los accesos denegados y las propuestas que dejó sin respuesta. Esos datos pueden parecer desfavorables, pero son necesarios para una valoración correcta. Pregunte a su asesor si la oportunidad de reparación fue suficientemente clara y viable y si hace falta un paso adicional antes de encargar los trabajos a otra persona.
3. Haga valorar la mora y la vía jurídica
El cambio puede estar vinculado a una indemnización sustitutoria, a la resolución por incumplimiento o a otra vía adecuada. El artículo 6:87 del Código Civil neerlandés tiene requisitos propios para convertir la pretensión de cumplimiento en una indemnización sustitutoria, entre ellos la mora cuando sea exigible y una comunicación escrita. Haga valorar qué vía encaja en su expediente. Pedir un presupuesto a un segundo contratista no realiza por sí solo todos los actos jurídicos que pueden ser necesarios frente al primero.
Aclare en la correspondencia si sigue solicitando reparación o pretende ya ejercer otra pretensión. No utilice cartas estándar contradictorias. Un abogado puede ajustar la redacción a lo escrito anteriormente, a la gravedad del incumplimiento y al contrato. En encargos empresariales pueden intervenir condiciones y procedimientos especiales; por ello no debe copiarse una carta modelo para consumidores sin una adaptación sustantiva como terminación formal o conversión de la pretensión.
4. Limite las medidas de emergencia a lo que exija la situación
Un riesgo inmediato de seguridad o una filtración continua pueden exigir protección rápida. Documente qué amenaza existe, por qué esperar resulta problemático y qué medidas temporales son posibles. Avise al contratista original cuando sea viable en la práctica y solicite ayuda experta ante el peligro. Una medida de emergencia necesaria es algo distinto de demoler inmediatamente todo el componente y sustituirlo por un sistema más caro con funciones adicionales.
Conserve fotografías anteriores a la intervención, mensajes sobre la urgencia y la factura del ejecutor. Pídale que describa lo más concretamente posible qué encontró y por qué tomó cada medida. También en una emergencia siguen siendo relevantes la causa, la necesidad y los costes para una reclamación posterior. Por eso esta guía no concede una autorización general para realizar cualquier reforma definitiva deseada a costa de otro invocando la urgencia.
5. Preserve las pruebas antes de que desaparezca la obra
La reparación puede eliminar precisamente el material necesario para investigar la ejecución anterior. Planifique por ello una inspección por un experto adecuado antes de los trabajos destructivos. Pregunte qué fotografías, mediciones, muestras y descripciones hacen falta y cómo se conservarán. Identifique qué elementos existían originalmente y qué cambió el segundo contratista, para que después no se confundan causa y consecuencia.
Considere, junto con su asesor, invitar al contratista original a una inspección conjunta. Documente la invitación y su posible respuesta. Acuerde con quien ejecutará los trabajos cómo se documentarán los hallazgos inesperados antes de continuar. Este método es una recomendación para preparar el expediente, no una garantía de que un juez considere suficientes sus pruebas. La posibilidad que tuvo la contraparte de reaccionar también puede convertirse en objeto de discusión.
6. Pida un presupuesto delimitado y controle los costes
Haga que el presupuesto sustitutorio distinga entre investigación, reparación necesaria, acabados y mejoras. Pida una explicación cuando la solución vaya mucho más allá del trabajo original. Si el importe es importante, puede ser útil una segunda comparación, siempre que el tiempo y la seguridad lo permitan. Documente por qué elige el método y el ejecutor seleccionados y qué alternativas se descartaron durante la investigación por razones técnicas o prácticas.
No dé por hecho que cualquier importe efectivamente pagado puede trasladarse sin más a otro. En una reclamación pueden discutirse, entre otros puntos, la responsabilidad, la relación con el incumplimiento y la razonabilidad de los costes. Conserve por ello juntos los presupuestos, la confirmación del encargo, los encargos adicionales y las facturas. Para un promotor empresarial también merece atención el tratamiento del IVA deducible en el cálculo de daños; hágalo valorar por separado en vez de reclamar automáticamente el total de la factura.
7. Ejemplo ficticio: combinar reparación y mejora
Un propietario quiere que otro contratista repare una ducha con filtraciones. Al mismo tiempo elige azulejos más grandes y otra distribución. En este ejemplo ficticio todavía no se ha determinado la causa de la filtración ni si el primer contratista tuvo una oportunidad suficiente de reparar. Por ello, el alcance del segundo encargo no puede equipararse sin examen a los daños recuperables.
El propietario hace documentar primero el estado existente y pide un presupuesto que separe la reparación necesaria de los cambios deseados. Su asesor valora las cartas anteriores y el cambio jurídico. Durante la ejecución se documentan los nuevos hallazgos. Después puede prepararse un cálculo fundamentado de costes en el que sigan siendo visibles las incertidumbres y las mejoras deseadas por el propietario. Esta preparación ayuda a delimitar una reclamación, pero no predice el resultado.
8. Regule el nuevo encargo y mantenga abierto el expediente anterior
Documente con el contratista sustituto el objetivo de la reparación, los trabajos, el precio pactado y la documentación. Comente quién comunicará los defectos inesperados y cuándo hará falta autorización para trabajos adicionales. El segundo contratista tiene su propio encargo y no se convierte automáticamente en responsable de todos los errores originales. Procure que su encargo se ajuste al plan técnico de reparación y a las investigaciones todavía necesarias sobre la ejecución anterior.
Mantenga separada la correspondencia con ambos contratistas y conserve una cronología conjunta. Además, un contrato antiguo y un encargo posterior de reparación pueden estar sujetos a reglas contractuales o legales distintas. Facilite al abogado la fecha original del contrato y todas las modificaciones para valorar la responsabilidad y el Derecho transitorio. No cierre el expediente en cuanto la vivienda vuelva a ser utilizable: recuperar costes y preservar derechos requieren atención específica.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar de contratista después de un intento fallido de reparación?
No existe esa regla general. Antes de hacer el cambio jurídico deben valorarse la gravedad, las oportunidades anteriores, la respuesta del contratista y las circunstancias.
¿Los costes del segundo contratista son automáticamente daños indemnizables?
No. Examine la responsabilidad, la vía jurídica elegida y la necesidad y el alcance de la reparación. Las mejoras y los nuevos deseos deben permanecer claramente separados.
¿Qué debo conservar en una reparación urgente?
Documente el daño que amenaza y el estado original. Conserve mensajes, conclusiones de expertos, fotografías y costes desglosados; cuando sea posible, fundamente la necesidad de intervenir inmediatamente.
Fuentes
Estas fuentes corresponden a esta página. Para un caso concreto, comprueba las normas vigentes y tus documentos.
- ACM ConsuWijzer — niet goed uitgevoerd werk Consultado: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 7 — artikel 759 Consultado: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 6 — artikel 87 Consultado: 2026-10-23
- Staatsblad 1991, 600 — tekst BW Boek 6 Consultado: 2026-10-23
- IPLO — aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging Consultado: 2026-10-23
Revisión jurídica
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Redacción Derecho de la construcción en los Países Bajos
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Ricardo van der Spoel
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