El contratista no repara defectos tras la recepción: ¿qué puede hacer?

1. Compare el defecto con la prestación acordada

Empiece por contrato de obra, presupuesto, planos y cambios acordados. Describa después lo que realmente encuentra. Suelo desnivelado, tejado con goteras y puerta dañada son incumplimientos distintos con preguntas técnicas diferentes. Anote para cada punto qué acuerdo o prestación considera que falta.

Separe defecto técnico de decepción estética. Una foto del color del alicatado no demuestra por sí sola incumplimiento de la ejecución acordada. Reúna también muestra aprobada, presupuesto o mensaje que confirma la elección. La combinación permite formular la queja con precisión.

En construcciones bajo el régimen nuevo importa el artículo 7:758 apartado 4 BW: el contratista responde de defectos no descubiertos en la recepción salvo que no le sean imputables. IPLO indica que no se aplica a contratos celebrados antes del 1 de enero de 2024. No puede pactarse en perjuicio del cliente particular. Incluya expresamente fecha contractual y condición del cliente. Que falte un punto en el acta no demuestra por sí solo que entonces no se descubriera.

Explicación oficial: Explicación oficial.

2. Comunique inmediatamente y conserve la recepción

ACM ConsuWijzer aconseja comunicar fallos durante o después de la obra lo antes posible. Si descubre uno después, no espere al siguiente control periódico. Describa descubrimiento, consecuencias visibles y ayuda solicitada. Envíe si es posible una relación con fotos numeradas y pida respuesta escrita.

No utilice un plazo general fijo como si todos los conflictos fueran iguales. Deben evaluarse régimen aplicable, acuerdo y descubrimiento. Conserve mensaje original, prueba de envío y respuesta. Si responde por teléfono, confirme brevemente lo entendido y solicite corrección si es inexacto.

Mantenga un calendario de prescripción aparte de reclamar a tiempo. El artículo 7:761 BW establece en principio dos años desde la reclamación para la acción por defecto de la obra recibida. Si dio al contratista un plazo para subsanar, ese plazo de prescripción empieza al terminar ese plazo concedido para reparar, o antes cuando anuncia que no reparará. Anote queja, límite de reparación y posible negativa. Es una cuestión distinta de comunicar con suficiente rapidez.

Para construcciones, el artículo 7:761 añade un límite absoluto de veinte años tras la recepción. Durante investigación o reparación prometida puede operar una prórroga legal conforme al apartado 3; no toda conversación genera automáticamente otros dos años. Antes de una posible fecha final, examine interrupción o procedimiento oportunos. Una llamada en curso, inspección nueva o expediente asegurador no bastan para olvidar la prescripción.

Para esta cuestión relacionada, consulte Defecto de construcción: distinga deber de reclamar, prescripción e interrupción.

3. Preserve pruebas antes de cambiar el estado

Tome fotos generales y de detalle con fecha y lugar. Guarde actas anteriores, notas de trabajo y mensajes sobre la misma queja. Si la causa se discute, un experto independiente puede explicar la cuestión a investigar y observaciones necesarias. Acuerde previamente encargo y costes.

Para reparación urgente necesaria, pregunte qué documentación puede aún conservarse. No mantenga una situación peligrosa para guardar pruebas, pero evite si es posible que desaparezcan todos los rastros sin informe. El experto debe distinguir estado anterior, reparación posterior y causas supuestas. Un nuevo presupuesto no prueba automáticamente que todos esos gastos sean recuperables del primer contratista.

4. Ofrezca una oportunidad concreta y adecuada

Cuando reparar es posible y responsabilidad del contratista, procede una petición escrita clara. ConsuWijzer menciona una última oportunidad por carta o correo con plazo razonable. Indique qué puntos investigar o reparar y cómo acordar acceso a la vivienda.

Lo razonable depende del trabajo, materiales disponibles y urgencia. No use siempre el mismo plazo para un rodapié suelto y una investigación estructural compleja. Ante duda, revise suficiencia jurídica de la carta y necesidad de otra oportunidad. Una relación rota no justifica automáticamente cualquier otro paso.

Para esta cuestión relacionada, consulte ¿Qué plazo de reparación debe dar al contratista? Un plazo viable y comprobable.

5. Cuidado con suspensión, sustitución y resolución

¿Quiere retener parte de la factura, hacer reparar por otro o terminar la colaboración? Presente primero contrato y peticiones anteriores. Esas opciones tienen consecuencias diferentes para pago, acceso, pruebas y continuación. Decidir parar no equivale a una resolución jurídicamente fundada.

Pregunte al abogado qué medida encaja con gravedad y alcance de la queja. Trate también trabajos correctos e importes no discutidos. Una retención fuerte o encargo sustitutivo inmediato pueden ampliar la controversia si fundamento o proporción no se han estudiado suficientemente.

Para esta cuestión relacionada, consulte Reparar un defecto de obra con otro contratista: prepare el cambio.

6. Compruebe la vía procesal

Lea procedimiento de quejas, garantía y acuerdo de conflictos del contrato. La referencia contractual todavía debe revisarse por aplicabilidad y validez en su situación. No elija solo por el nombre de una entidad. Garantía de obra y pacto procesal responden además a preguntas distintas.

En la primera consulta pregunte vías disponibles, costes, cuestiones periciales y opciones de reparación. Muestre de inmediato citación judicial o respuesta formal recibida. Si tiene seguro de defensa jurídica, comunique conforme a condiciones y pregunte ayuda y gastos cubiertos.

Si tienes una póliza de defensa jurídica aplicable, consulta cómo comunicar el conflicto y responder a una denegación. Tener una póliza no garantiza cobertura.

7. Ejemplo ficticio: el baño sigue filtrando

Supongamos que tras la recepción aparece humedad en el techo bajo un baño. El contratista dice que se debe al uso. El propietario quiere quitar todas las baldosas inmediatamente. Hay fotos de la mancha, pero aún no investigación del origen del agua.

Prepare confirmación escrita de la queja, ofrezca acceso para investigar y trate la cuestión técnica con un especialista. Si hace falta intervenir directamente, documente estado y razón. Después un asesor puede valorar la reparación. El ejemplo es ficticio y no prueba responsabilidad por una filtración real.

Si también se discute la cobertura de daños en tu propio edificio, consulta la reclamación separada al seguro del inmueble. La responsabilidad y la reparación se examinan aparte.

8. Lista antes de hablar con el abogado

Describa resultado buscado y situación práctica. ¿Es segura la vivienda? ¿Continúan trabajos? ¿Queda importe pendiente? Las respuestas ayudan a determinar urgencia.

• Contrato, presupuesto, planos, condiciones y acuerdos documentados sobre trabajos añadidos o suprimidos.
• Acta de recepción y lista de defectos con fecha de descubrimiento y consecuencias.
• Fotos, investigaciones, visitas anteriores de reparación y correspondencia.
• Facturas, justificantes de pago y cálculo de importes discutidos.
• Queja escrita, oportunidad de reparación ofrecida y cartas formales.

Convierta una lista de defectos en tres decisiones distintas

Un baño ficticio tiene una conexión con fugas, azulejos dañados y humedad en la habitación contigua. No lo agrupe todo como ‘rehacer el baño’. La fuga exige estudiar las medidas de seguridad o de reducción de daños necesarias. Para los azulejos importa el acabado pactado. La humedad plantea además cuestiones de causa, daños derivados y reparación de otra habitación. Un único presupuesto puede ocultar estas diferencias.

Pida una propuesta por defecto: investigación, solución, calendario, acceso a la vivienda y comprobación posterior. Anote qué queda fuera. Antes de las obras acuerde fotografías y conservación de piezas relevantes cuando sea seguro y posible. Su lista facilita el diálogo; no es una determinación técnica de responsabilidad. Si la solución es parcial, identifique los puntos pendientes antes de firmar una declaración de liquidación completa.