Yüklenici teslimden sonraki kusurları gidermiyor: ne yapabilirsiniz?

1. Kusuru kararlaştırılan edimle karşılaştırın

İnşaat sözleşmesi, teklif, çizimler ve değişiklik anlaşmalarından başlayın. Sonra gerçekte bulduğunuz durumu açıklayın. Eğri zemin, sızdıran çatı ve hasarlı kapı farklı araştırma soruları gerektiren ayrı eksikliklerdir. Her maddede hangi anlaşmanın veya edimin eksik olduğunu düşündüğünüzü yazın.

Teknik ayıbı görünümden duyulan hayal kırıklığından ayırın. Karo renginin fotoğrafı, anlaşılan uygulamanın ihlalini tek başına göstermez. Onaylı örneği, teklifi veya seçimi doğrulayan mesajı da toplayın. Bu belgeler şikâyetinizi kesin ifade etmeyi sağlar.

Yeni rejimin uygulandığı yapı sözleşmelerinde BW 7:758 fıkra 4 önemlidir: yüklenici teslimde keşfedilmemiş ayıplardan, kendisine yüklenemeyenler dışında sorumludur. IPLO’ya göre hüküm 1 Ocak 2024 öncesinde yapılan sözleşmelere uygulanmaz. Özel iş sahibi aleyhine farklı hüküm konulamaz. Bu nedenle sözleşme tarihi ve iş sahibinin sıfatı açıkça incelenmelidir. Teslim raporunda bir noktanın bulunmaması, o tarihte keşfedilmediğinin belirlenmesiyle aynı değildir.

Resmî açıklama: Resmî açıklama.

2. Kusuru hemen bildirin, alındığını saklayın

ACM ConsuWijzer iş sırasında veya sonrasında hataları mümkün olduğunca çabuk bildirmeyi önerir. Sonradan bulunan ayıpta sonraki periyodik kontrolü beklemeyin. Keşfi, görünen sonuçları ve istediğiniz yardımı açıklayın. Mümkünse numaralı fotoğraf listesi gönderip yazılı cevap isteyin.

Her yapı uyuşmazlığı için aynıymış gibi genel sabit şikâyet süresi kullanmayın. Geçerli rejim, anlaşma ve keşif zamanı değerlendirilmelidir. İlk mesajı, gönderim delilini ve cevabı saklayın. Yüklenici telefonla cevap verirse anladığınızı kısaca teyit edip yanlışsa düzeltmesini isteyin.

Zamanında şikâyet yanında ayrı zamanaşımı takvimi tutun. BW 7:761, teslim edilmiş işin ayıbına ilişkin davanın kural olarak şikâyetten iki yıl sonra zamanaşımına uğramasını düzenler. Onarım süresi verilmişse bu süre onun bitiminden sonra veya yüklenici onarmayacağını söylerse daha önce başlar. Şikâyeti, onarım son gününü ve reddi kaydedin. Bu, ayıbı yeterince hızlı bildirip bildirmediğinizden ayrı sorudur.

Yapılar için BW 7:761 ayrıca teslimden sonra yirmi yıllık mutlak süre belirtir. Yüklenicinin vaat ettiği araştırma veya onarım sırasında fıkra 3 koşullarıyla kanuni uzama olabilir; her görüşme otomatik yeni iki yıl sağlamaz. Muhtemel bitişten önce zamanında zamanaşımını kesme veya dava gereğini değerlendirtin. Devam eden telefon, yeni inceleme veya sigorta dosyası, tek başına zamanaşımını unutmak için güvenli gerekçe değildir.

Bu bağlantılı soru için okuyun İnşaat ayıbı: şikâyet yükümlülüğü, zamanaşımı ve kesilmeyi ayırın.

3. Durum değişmeden delilleri kaydedin

Genel ve ayrıntılı fotoğraflar çekip tarih ve yeri yazın. Eski teslim raporlarını, iş notlarını ve aynı şikâyet hakkındaki mesajları saklayın. Neden tartışmasında bağımsız yapı uzmanı araştırma sorusunu ve gereken gözlemleri açıklayabilir. Görevi ve maliyeti önceden kararlaştırın.

Gerekli acil onarımda hâlâ hangi kayıtların tutulabileceğini sorun. Delil saklamak için tehlikeyi sürdürmeyin; ancak mümkünse raporsuz bütün izlerin kaybolmasını önleyin. Uzman mevcut durumla sonraki onarımı ve şüphelenilen nedenleri ayırabilmelidir. Yeni teklif, bütün maliyetinin ilk yükleniciden alınabileceğini kendiliğinden kanıtlamaz.

4. Somut ve uygun onarım fırsatı verin

Onarım mümkünse ve yüklenici sorumluysa açık yazılı onarım talebi uygundur. ConsuWijzer, makul süre içeren mektup veya e-postayla son şans verilmesini belirtir. İncelenecek ya da onarılacak noktaları ve eve erişimin nasıl düzenleneceğini açıklayın.

Makul süre işlere, malzemeye ve aciliyete bağlıdır. Gevşek süpürgelikle karmaşık taşıyıcı sistem araştırmasına standart aynı süreyi vermeyin. Tereddütte mektubun hukuken yeterli olup olmadığını ve yeni fırsat gereğini değerlendirtin. İlişkinin kopması tek başına başka her adımı haklı kılmaz.

Bu bağlantılı soru için okuyun Yükleniciye hangi onarım süresini vermelisiniz? Süre uygulanabilir ve denetlenebilir olsun.

5. Ödemeyi askıya alma, değiştirme ve fesihte dikkatli olun

Faturanın bir kısmını tutmak, başkasına onartmak veya iş birliğini bitirmek mi istiyorsunuz? Önce sözleşmeyi ve önceki onarım taleplerini sunun. Bu seçimlerin ödeme, şantiyeye erişim, delil ve sonraki işlere etkileri farklıdır. Durma kararı hukuken gerekçelendirilmiş sözleşme çözümüyle aynı değildir.

Avukata şikâyetin ağırlığı ve kapsamına hangi tedbirin uyduğunu sorun. Doğru yapılan işleri ve tartışmasız tutarları da konuşun. Büyük kesinti veya hemen başka yüklenici görevlendirmek, temel ve oran yeterince incelenmediyse uyuşmazlığı büyütebilir.

Bu bağlantılı soru için okuyun İnşaat ayıbını başka yükleniciye onartmak: geçişi hazırlayın.

6. Sürecin nerede yürütüleceğini kontrol edin

Sözleşmedeki şikâyet düzenini, garantiyi ve uyuşmazlık hükmünü okuyun. Sözleşmesel yönlendirme sizin durumunuzda geçerlilik ve uygulanabilirlik bakımından yine değerlendirilmelidir. Yalnızca merciin adına göre seçim yapmayın. İş garantisi ve usul anlaşması farklı soruları cevaplar.

İlk danışmada mevcut yolu, maliyeti, uzman sorusunu ve onarım imkânlarını sorun. Aldığınız dava çağrısını veya resmî cevabı hemen gösterin. Hukuki yardım sigortanız varsa koşullara uygun bildirin ve hangi yardım ile giderlerin kapsandığını sorun.

Uygulanabilecek bir hukuksal koruma poliçeniz varsa uyuşmazlığı bildirme ve teminat reddine yanıt verme yollarını inceleyin. Poliçe tek başına teminat garantisi değildir.

7. Kurgusal örnek: banyo sızdırmaya devam ediyor

Teslimden sonra banyonun altındaki tavanda nem oluştuğunu varsayalım. Yüklenici bunun kullanım hasarı olduğunu söyler. Malik hemen bütün karoları kaldırmak ister. Nem lekesinin fotoğrafları vardır, fakat su kaynağı henüz araştırılmamıştır.

Hedefli hazırlık, şikâyeti yazılı teyit etmek, yükleniciye araştırma için erişim sunmak ve yapı uzmanıyla soruyu görüşmektir. Acil müdahale gerekirse malik durumu ve nedeni kaydeder. Sonra danışman onarım yolunu değerlendirebilir. Kurmaca örnek gerçek sızıntının sorumlusunu kanıtlamaz.

Kendi binanızdaki hasarın teminatı da tartışılıyorsa ayrı bina sigortası talebini inceleyin. Sorumluluk ve onarım yükümlülüğü ayrı konulardır.

8. İnşaat hukuku avukatı görüşmesi öncesi liste

İstediğiniz sonucun yanında mevcut pratik durumu da açıklayın. Ev güvenle kullanılabiliyor mu? İşler sürüyor mu? Açık tutar var mı? Bu sorulara iyi cevaplar, talebin aciliyetini belirlemeye yardımcı olur.

• Sözleşmeyi, teklifi, çizimleri, koşulları ve belgeli ek veya azaltılan iş anlaşmalarını toplayın.
• Teslim raporunu ve her ayıbın keşif tarihi ile sonuçlarını listeleyin.
• Fotoğrafları, araştırmaları, önceki onarım ziyaretlerini ve yazışmaları ekleyin.
• Faturaları, ödeme delillerini ve tartışmalı tutar hesabınızı getirin.
• Yazılı şikâyeti, sunulan onarım fırsatını ve varsa resmî yazıları sunun.

Tek bir kusur listesini üç ayrı karara dönüştürün

Kurgusal bir banyoda bağlantı sızdırıyor, fayanslar hasarlı ve bitişik odada nem var. Bunları tek bir ‘banyoyu yeniden yapma’ kalemi olarak görmeyin. Sızıntıda gerekli güvenlik veya zararı azaltma işlemleri araştırılmalıdır. Fayanslarda kararlaştırılan uygulama önemlidir. Nem ise ayrıca neden, dolaylı hasar ve başka odanın onarımı sorularını doğurur. Tek bir fiyat teklifi bu farkları gizleyebilir.

Her kusur için ayrı onarım önerisi isteyin: inceleme, çözüm, takvim, konuta erişim ve onarım sonrası kontrol. Kapsanmayan noktaları yazın. İşten önce güvenli ve mümkün olduğu ölçüde fotoğraf ve ilgili parçaların saklanmasını kararlaştırın. Listeniz görüşmeye yardımcıdır; sorumluluğu belirleyen teknik bir tespit değildir. Kısmi çözümde, her şeyin tamamen sonuçlandığına dair bir belge imzalamadan önce açık kalan konuları belirtin.