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Una cubierta común con filtraciones afecta a menudo a varios apartamentos, pero eso no determina quién puede ejercer cada pretensión. La comunidad neerlandesa de propietarios (VvE), los compradores originales y los propietarios actuales pueden tener funciones distintas. Empiece por los documentos de división y los contratos de obra, junto con la investigación técnica. Esta guía ayuda a administradores y propietarios a preparar un expediente conjunto. Avisar al gestor es útil, pero no demuestra que se reclamara a la contraparte correcta por cuenta de los titulares adecuados. Compruebe pronto facultades y plazos.
Fuentes (4)
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1. Determine primero qué es común
Según Rijksoverheid, la VvE gestiona y mantiene los elementos comunes. Cuáles son exactamente debe comprobarse en la escritura de división, el plano y el reglamento aplicable. Una cubierta, terraza, ventana o tubería puede plantear dudas que no resuelve solo su ubicación física. Reúna documentos completos y modificaciones posteriores.
Prepare por defecto una relación de ubicación, elemento afectado y consecuencias. Distinga el problema del elemento de los daños en una vivienda individual. Una causa común no convierte automáticamente toda partida privada en una pretensión de la VvE. Delimitarlo permite investigar conjuntamente sin agrupar pretensiones diferentes en una factura confusa.
2. Averigüe quién encargó los trabajos
En mantenimiento, quizá la VvE contrató directamente al constructor. En obra nueva suelen existir contratos individuales de compraventa o construcción. Una promotora también puede tener otro papel que el ejecutor. Busque los contratos firmados y compare nombres jurídicos. El nombre del cartel de obra no basta como análisis contractual.
Compruebe también cambios de propietario y posibles transmisiones de derechos. El residente actual no tiene necesariamente la misma posición contractual que el primer comprador. Pregunte qué documentos se entregaron al vender y cómo se regularon garantías o pretensiones. Un informe técnico conjunto puede ser útil aunque la vía jurídica de cada propietario requiera atención separada.
3. No confunda gestionar con tener toda pretensión contractual
Que la VvE gestione el edificio no responde automáticamente a una reclamación basada en contratos de compradores individuales. El artículo 5:126 BW y el fundamento elegido requieren valoración específica. En una sentencia de Róterdam fue decisivo para la admisibilidad, por ejemplo, actuar con un mandato escrito de compradores originales y propietarios actuales.
La sentencia no significa que la misma autorización baste en todos los edificios. Determine por cuenta de quién o en nombre de quién se actúa y qué derechos corresponden. Añada contratos e historial de propiedad. Una declaración general de que la administración lo organiza todo por todos puede ser insuficiente para una pretensión concreta, especialmente si intervienen antiguos propietarios o daños privados.
4. Documente los acuerdos de la junta de propietarios
Compruebe el reglamento propio antes de contratar un perito, litigar o transigir. Los acuerdos, autorizaciones y disponibilidad económica necesarios dependen también de la actuación y las reglas aplicables. No se base solo en que siempre basta una mayoría simple. Examine igualmente las condiciones de representación.
Concrete la propuesta: qué defectos se investigan, qué costes se presupuestan y quién puede dar los siguientes pasos. Conserve convocatoria, orden del día, acuerdo y acta con sus documentos. Ajuste la autorización jurídica a la parte procesal y pretensión reales. Acordar pagar una investigación no equivale a autorizar ilimitadamente que todos los propietarios queden vinculados por una liberación definitiva.
5. Dé un encargo claro al gestor
KVK distingue la junta de propietarios y el órgano de administración como órganos de la VvE. Un gestor ejecuta las tareas pactadas, sin ser por ello competente para cualquier actuación jurídica. Compruebe contrato de gestión y poderes concretos. Indique quién envía quejas, evalúa respuestas y autoriza costes. Así no se mezclan seguimiento técnico y representación formal.
Use un expediente central con acceso claro para quienes trabajan en él. Pida a los propietarios sus daños y correspondencia sin difundir innecesariamente datos personales. Confirme qué comunicaciones se enviaron realmente al contratista o vendedor. Una comunicación interna en un portal de residentes no demuestra que la contraparte externa recibiera a tiempo una reclamación del titular correcto.
6. Investigue conjuntamente y separe partidas
Pida al experto causas, alcance y soluciones por elemento del edificio. Determine a qué apartamentos debe acceder y cómo reunir fotos, mediciones y mantenimiento previo. Refleje en el informe las intervenciones anteriores. Un defecto puede relacionarse con ejecución, diseño o mantenimiento; investigue esas posibilidades antes de atribuir todos los costes a una sola parte.
Separe reparación común, investigación y daños individuales consecuenciales. Un propietario puede comunicar daños en su suelo mientras la VvE repara la fachada. Conserve por partida factura, presupuesto y explicación de su relación con el defecto. Evite duplicar si una aseguradora, propietario o VvE ya pagó o ejecutó trabajos.
7. Controle el régimen de cada pretensión
Anote contrato, recepción de obra, descubrimiento y primera protesta. Una gestión conjunta puede comprender distintas posiciones de compraventa, obra y garantía. El plazo de un propietario no tiene por qué coincidir con otro. Compruebe por separado reclamación oportuna, prescripción, posible interrupción y caducidad contractual. Convocar una junta o encargar investigación no preserva automáticamente pretensiones externas.
Para la responsabilidad tras la recepción importa el régimen transitorio Wkb. IPLO indica que el artículo 7:758, apartado 4, BW no rige para contratos anteriores al 1 de enero de 2024. Tampoco trate automáticamente a una VvE, persona jurídica, como persona física particular bajo esa norma. Examine qué protección corresponde y qué desviaciones se pactaron expresamente en el contrato concreto.
8. Haga ejecutable la reparación o el acuerdo
Un acuerdo conjunto debe aclarar qué se repara, quién facilita acceso y quién controla el resultado. Examine ejecución, medidas temporales y comunicación con residentes. Especifique qué partidas individuales quedan fuera. Pagar a la VvE no resuelve necesariamente una pretensión independiente de un propietario; siguen importando representación y consentimiento.
Antes de firmar, compruebe de nuevo las facultades necesarias y la participación de todos los titulares relevantes. Conserve la última versión aprobada con acuerdos y anexos. Si no hay consenso, entregue al abogado tanto el expediente técnico como los documentos de competencia. Así puede valorar el siguiente paso sin descubrir después que quien pretendía demandar no puede sostener la pretensión contractual utilizada.
Preguntas frecuentes
¿Puede cualquier propietario reclamar al contratista en nombre de la VvE?
No automáticamente. Examine reglamento de división, representación y pretensión concreta; los derechos personales pueden tener además una vía propia.
¿El gestor tiene automáticamente facultades para transigir?
No. Compruebe contrato de gestión, poderes y acuerdos necesarios. Un encargo administrativo o técnico no otorga competencia jurídica general.
¿Los daños interiores integran también la reclamación común?
Requiere análisis separado. Identifique reparación común y daños individuales y determine quién es titular del derecho.
Fuentes
Estas fuentes corresponden a esta página. Para un caso concreto, comprueba las normas vigentes y tus documentos.
- Rijksoverheid — Wat houdt een VvE in? Consultado: 2026-10-23
- KVK — Splitsingsakte en beheerder Consultado: 2026-10-23
- Rechtspraak — ECLI:NL:RBROT:2024:12883 Consultado: 2026-10-23
- IPLO — Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Consultado: 2026-10-23
Revisión jurídica
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Redacción Derecho de la construcción en los Países Bajos
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Ricardo van der Spoel
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