Een lekkend gemeenschappelijk dak raakt vaak meerdere appartementen, maar daarmee is nog niet bepaald wie welke vordering kan instellen. De VvE, de oorspronkelijke kopers en huidige eigenaars kunnen verschillende rollen hebben. Begin daarom met de splitsingsstukken en de bouwcontracten, naast het technische onderzoek. Deze gids helpt besturen en eigenaars een gezamenlijk dossier voor te bereiden. Een melding bij de beheerder is praktisch nuttig, maar bewijst nog niet dat de juiste contractspartij namens de juiste rechthebbenden is aangesproken. Laat bevoegdheid en termijnen vroeg controleren.
Bronnen (4)
Op deze pagina
1. Bepaal eerst wat gemeenschappelijk is
Volgens de Rijksoverheid verzorgt de VvE beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Welke onderdelen daar precies onder vallen, moet u in de splitsingsakte, tekening en het toepasselijke reglement terugzoeken. Een dak, terras, kozijn of leiding kan vragen oproepen die niet met alleen de fysieke ligging worden beantwoord. Verzamel daarom de volledige stukken en latere wijzigingen.
Maak per gebrek een overzicht van locatie, getroffen bouwdeel en gevolgen. Onderscheid het probleem aan het bouwdeel van de schade in een afzonderlijke woning. Een gemeenschappelijke oorzaak maakt iedere particuliere schadepost nog niet automatisch tot een vordering van de VvE. Deze afbakening helpt om technisch onderzoek gezamenlijk te organiseren zonder verschillende aanspraken in één onduidelijke rekening samen te voegen.
2. Zoek uit wie de bouwopdracht gaf
Bij onderhoud kan de VvE zelf opdrachtgever van de aannemer zijn geweest. Bij nieuwbouw hebben vaak individuele kopers een koop- of aannemingsovereenkomst gesloten. Ook een ontwikkelaar kan een andere rol hebben dan de uitvoerende bouwer. Zoek de ondertekende contracten op en zet de juridische namen naast elkaar. De naam op een bouwbord is geen voldoende contractanalyse.
Controleer eveneens wijzigingen van eigenaar en eventuele overdracht van rechten. De huidige bewoner beschikt niet noodzakelijk over exact dezelfde contractuele positie als de eerste koper. Vraag welke documenten bij de verkoop zijn meegegeven en of garanties of aanspraken zijn geregeld. Een gezamenlijk technisch rapport kan nuttig zijn, terwijl de juridische route per betrokken eigenaar toch afzonderlijke aandacht vraagt.
3. Verwar beheerbevoegdheid niet met iedere contractvordering
Dat de VvE het gebouw beheert, beantwoordt niet vanzelf alle vragen over een claim uit overeenkomsten van individuele kopers. Artikel 5:126 BW en de gekozen vorderingsgrondslag vragen een gerichte beoordeling. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam speelde bijvoorbeeld het optreden op grond van schriftelijke lastgeving van oorspronkelijke kopers en huidige eigenaars een beslissende rol voor de ontvankelijkheid.
Die uitspraak betekent niet dat bij ieder complex dezelfde machtiging volstaat. Laat vaststellen namens wie of op wiens naam wordt opgetreden en welke rechten daarbij horen. Voeg de relevante contracten en eigendomsgeschiedenis toe. Een algemene verklaring dat het bestuur alles namens iedereen regelt kan ontoereikend zijn voor een specifieke vordering, zeker wanneer ook voormalige eigenaars of privéschade betrokken zijn.
4. Leg de besluitvorming van de ALV vast
Controleer het eigen splitsingsreglement voordat het bestuur een deskundige inschakelt, een procedure begint of een schikking sluit. Welke besluitvorming, machtiging en financiële ruimte nodig zijn, hangt mede af van de aard van de handeling en de toepasselijke regels. Ga niet uitsluitend uit van een algemene mededeling dat altijd een gewone meerderheid voldoende is. Onderzoek ook eventuele voorwaarden voor vertegenwoordiging.
Maak het voorstel concreet: welke gebreken worden onderzocht, welke kosten worden begroot en wie mag vervolgstappen zetten? Bewaar uitnodiging, agenda, besluit en notulen met de bijbehorende stukken. Laat een juridische machtiging aansluiten op de werkelijke procespartij en aanspraak. Het besluit onderzoek te betalen is iets anders dan een onbeperkte bevoegdheid om alle eigenaars aan finale kwijting te binden.
5. Geef de beheerder een duidelijke opdracht
KVK onderscheidt de vergadering van eigenaars en het bestuur als organen van de VvE. Een beheerder voert afgesproken taken uit en is daarmee niet automatisch bevoegd voor iedere juridische handeling. Controleer de beheerovereenkomst en concrete volmachten. Benoem wie klachten verstuurt, wie reacties beoordeelt en wie toestemming geeft voor kosten. Zo raken technische opvolging en formele vertegenwoordiging niet door elkaar.
Gebruik één centraal dossier met duidelijke toegang voor degenen die eraan werken. Laat individuele eigenaars hun eigen schade en correspondentie aanleveren zonder onnodige persoonsgegevens breed te verspreiden. Bevestig welke meldingen daadwerkelijk aan de aannemer of verkoper zijn verzonden. Een interne melding in een bewonersportaal is geen bewijs dat de externe wederpartij tijdig en namens de juiste rechthebbende is aangeschreven.
6. Onderzoek gezamenlijk en splits de schadeposten
Vraag een deskundige om oorzaak, omvang en herstelmogelijkheden per bouwdeel te beschrijven. Leg vast welke appartementen toegankelijk moeten zijn en hoe foto’s, metingen en oude onderhoudsgegevens worden verzameld. Laat eerdere ingrepen zichtbaar in het rapport terugkomen. Een bouwkundig gebrek kan samenhangen met uitvoering, ontwerp of onderhoud; die mogelijkheden verdienen onderzoek voordat alle kosten aan één partij worden toegeschreven.
Houd gemeenschappelijke herstelkosten, onderzoekskosten en individuele gevolgschade apart. Een eigenaar kan bijvoorbeeld een beschadigde vloer melden terwijl de VvE herstel van de gevel organiseert. Bewaar per post de factuur, begroting en toelichting op het verband met het gebrek. Voorkom dubbel tellen wanneer een verzekeraar, eigenaar of VvE al een betaling heeft gedaan of werkzaamheden heeft laten uitvoeren.
7. Bewaak per aanspraak het juiste regime
Noteer contractdatum, oplevering, ontdekking en eerste protest. Een gezamenlijk traject kan verschillende koop-, aannemings- en garantieposities omvatten. De termijn van één eigenaar hoeft daarom niet gelijk te lopen met die van een andere. Laat tijdig klagen, verjaring, eventuele stuiting en contractueel verval afzonderlijk controleren. Een ALV plannen of een onderzoeksopdracht geven bewaart de externe aanspraken niet vanzelf.
Voor aansprakelijkheid na oplevering is het overgangsrecht van de Wkb relevant. IPLO vermeldt dat artikel 7:758 lid 4 BW niet geldt voor overeenkomsten van vóór 1 januari 2024. Behandel een VvE als rechtspersoon bovendien niet automatisch als particuliere natuurlijke persoon onder die bepaling. Laat beoordelen welke bescherming geldt en welke afwijkingen in het concrete bouwcontract uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
8. Maak een herstelvoorstel of schikking uitvoerbaar
Een gezamenlijk akkoord moet duidelijk maken welke delen worden hersteld, wie toegang verleent en wie het resultaat controleert. Bespreek uitvoering, tijdelijke maatregelen en communicatie met bewoners. Zet op papier welke individuele posten buiten de regeling blijven. Een betaling aan de VvE lost een aparte aanspraak van een eigenaar niet zonder meer op; de gekozen vertegenwoordiging en instemming blijven bepalend.
Laat vóór ondertekening opnieuw controleren of het bestuur de benodigde bevoegdheid heeft en of alle relevante rechthebbenden meedoen. Bewaar de laatste goedgekeurde tekst met besluiten en bijlagen. Is overeenstemming onmogelijk, geef de advocaat een overzicht van het technische dossier én de bevoegdheidsstukken. Daarmee kan de vervolgstap worden beoordeeld zonder eerst te ontdekken dat de voorgenomen eiser de gebruikte contractvordering niet kan dragen.
Veelgestelde vragen
Kan iedere eigenaar namens de VvE een aannemer aanspreken?
Niet vanzelf. Onderzoek het splitsingsreglement, de vertegenwoordiging en de concrete aanspraak; persoonlijke rechten kunnen daarnaast een eigen route hebben.
Is de beheerder automatisch bevoegd om te schikken?
Nee, controleer de beheerovereenkomst, volmachten en vereiste besluitvorming. Een administratieve of technische opdracht is geen algemene juridische bevoegdheid.
Hoort binnenschade ook bij de gezamenlijke claim?
Dat vraagt afzonderlijke beoordeling. Maak gemeenschappelijke herstelkosten en individuele gevolgschade zichtbaar en bepaal wie rechthebbende is.
Bronnen
Deze bronnen horen bij deze pagina. Controleer bij een concrete zaak altijd de actuele regels en uw eigen stukken.
- Rijksoverheid — Wat houdt een VvE in? Geraadpleegd: 2026-10-23
- KVK — Splitsingsakte en beheerder Geraadpleegd: 2026-10-23
- Rechtspraak — ECLI:NL:RBROT:2024:12883 Geraadpleegd: 2026-10-23
- IPLO — Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Geraadpleegd: 2026-10-23
Juridische beoordeling
Nog niet juridisch gecontroleerdDeze inhoudsversie is nog niet door een jurist of advocaat beoordeeld. Een broncontrole of tekstbewerking is geen juridische goedkeuring.
Redactie Bouwrecht in Nederland
We koppelen uitleg aan bronnen en leggen gerichte wijzigingen vast. Een juridische beoordeling wordt alleen vermeld bij de werkelijk beoordeelde tekstversie, met een echte beoordelaar, datum en reikwijdte. Voor deze artikelen staat die menselijke beoordeling nog open.
Ricardo van der Spoel
Redactioneel verantwoordelijk · Redactionele organisatie en techniek