Résoudre un contrat de construction : fondement, preuves et décompte

1. Distinguez résolution, résiliation et accord

Résoudre pour manquement n’est pas la même démarche que résilier parce que vous ne voulez plus les travaux. Un accord amiable de fin a également son propre fondement. La qualification peut avoir d’importantes conséquences financières dans un litige de construction. N’utilisez donc pas une lettre générale d’annulation pour réagir à une inexécution grave, et faites apprécier ensemble les comportements tels que le retrait d’accès.

ConsuWijzer distingue l’arrêt pour exécution insuffisante de l’annulation sans ce motif. Après votre message, l’entrepreneur peut soutenir que vous avez résilié la commande et réclamer un autre décompte. Faites établir les faits soutenant votre déclaration avant l’étape définitive. Un ton ferme ne renforce pas un fondement imprécis.

En cas de résiliation par le client, l’article 7:764 BW prévoit un autre décompte que pour la résolution pour manquement. Le point de départ est le prix de l’ensemble de l’ouvrage, diminué des économies que l’entrepreneur réalise grâce à la résiliation. Le montant ne se limite donc pas nécessairement aux heures déjà travaillées et aux matériaux commandés. Pour un prix dépendant des coûts réels, la loi vise les frais engagés, le travail effectué et le bénéfice que l’entrepreneur aurait tiré de tout l’ouvrage.

Faites justifier le calcul par des pièces : quels travaux disparaissent, quels coûts peuvent encore être évités et quels engagements ont déjà été pris ? Cette règle n’empêche pas une réduction de prix convenue ensemble, mais il faut savoir si les parties modifient le contrat ou si vous résiliez vous-même. N’utilisez donc pas annuler, supprimer des travaux et résoudre comme des étiquettes interchangeables. Une proposition de prix de l’entrepreneur n’est pas davantage le décompte légal automatiquement correct.

2. Décrivez manquement et importance

Précisez les travaux convenus manquants ou défectueux et leurs conséquences pour le projet. Joignez contrat, plans, photos et constatations d’expert. Une liste de petits points de finition n’équivaut pas nécessairement à une structure fondamentalement inutilisable. L’étendue de la résolution doit être appréciée au regard de la nature et de l’importance du manquement.

Dans ECLI:NL:RBAMS:2022:1657, le tribunal d’Amsterdam examine le critère légal et l’exception du manquement ne justifiant pas la résolution et ses conséquences. Ce critère ne garantit pas que votre cas soit suffisamment grave. Faites aussi étudier la réponse et la réparation envisageable de l’entrepreneur. Un dossier ne montrant que vos plaintes peut donner une image incomplète.

3. Vérifiez exécution et défaillance

Lorsque l’exécution reste possible, la question de la mise en défaut est essentielle pour le droit de résoudre. Un dernier délai écrit constitue une voie habituelle. Il existe des situations dans lesquelles la défaillance juridique survient autrement ou l’impossibilité d’exécuter est pertinente. Faites apprécier vos lettres, délais et les propos concrets de l’entrepreneur plutôt que supposer une exception générale.

La décision mentionnée examine aussi l’importance de la réponse à une demande concrète de plan de réparation. Cela ne signifie pas que tout courriel sans réponse suffise. Réunissez le texte intégral, les informations d’envoi et le contexte. Si vous avez ensuite accepté un nouveau planning, indiquez-le. L’accès au chantier et la coopération à la réparation doivent aussi apparaître dans la chronologie.

4. Choisissez l’étendue

Voulez-vous mettre fin à toute la commande ou seulement à un élément inexécuté clairement délimité ? Rendez cette limite concrète. En résolution partielle, les travaux restants et prestations réciproques doivent rester clairs. Le nouvel entrepreneur doit savoir ce qu’il peut terminer et ce qui relève encore du premier. L’incertitude peut compliquer l’exécution et la répartition des responsabilités.

Demandez à votre avocat quel résultat est juridiquement et pratiquement réalisable. Revenir matériellement sur une extension largement construite peut différer de la situation de matériaux non livrés. Ne réclamez donc pas tous les paiements sans explication comme si toute la commande était sans valeur. L’évaluation des travaux utilisables et le traitement des prestations défectueuses nécessitent leurs propres justifications.

5. Calculez paiements et remplacement

Récapitulez le prix, les changements convenus et les paiements reçus. Faites ensuite déterminer ce qui reste dû après la résolution choisie et quelles restitutions ou indemnités de valeur demander. L’affaire d’Amsterdam illustre l’importance de la demande exacte formulée. Disposer d’un fondement juridique ne signifie pas que chaque décompte possible ait déjà été correctement réclamé.

Demandez au remplaçant de chiffrer séparément réparation, achèvement et éventuel agrandissement. On distingue ainsi les coûts causés par le problème initial de vos nouveaux souhaits. Faites contrôler séparément dommages, mesures d’urgence et frais de conseil. La différence entre deux devis globaux n’est pas automatiquement la somme intégralement récupérable auprès du premier entrepreneur.

6. Organisez déclaration, chantier et procédure

La déclaration définitive doit identifier contrat, manquement, possibilités précédemment données et étendue de la rupture. Conservez la preuve du contenu et de la réception. Convenez qui transmet clés, matériaux et dossier, et documentez le chantier avant l’intervention d’un tiers. Un danger aigu peut exiger une protection temporaire ; expliquez pourquoi attendre n’était pas raisonnable.

Si l’entrepreneur conteste la résolution, faites déterminer le juge ou l’organisme compétent selon le contrat et les conditions valables. Une décision provisoire urgente n’a pas la même fonction qu’un jugement définitif au fond. Réunissez les actes avec leurs dates de réception et faites surveiller les délais. N’attendez pas la réponse de l’assureur lorsqu’une échéance procédurale court.

7. Exemple fictif : étage préparé sans installations

Supposons qu’un entrepreneur ait largement préparé un étage sans exécuter les installations convenues. Après plusieurs messages, le client veut rompre tout le contrat et récupérer toutes les avances. Un tiers peut terminer l’étage, mais propose en même temps une nouvelle distribution plus chère.

Un dossier utile distingue préparation utilisable, installations manquantes et nouveaux souhaits d’amélioration. On peut ensuite apprécier si une résolution partielle convient et quel décompte demander. Cet exemple fictif ne prédit aucun remboursement intégral. Il montre pourquoi lettre de rupture et inventaire technique et financier sont nécessaires ensemble.

8. Liste avant remplacement définitif

Demandez d’abord à l’avocat de confirmer le fondement, le délai applicable et la déclaration nécessaire. Veillez à ce que le second entrepreneur commence seulement dans une mission clairement délimitée. Réunissez preuves, exécution et droits financiers dans un même planning, pour qu’une solution pratique ne supprime pas inutilement vos éléments de preuve.

• Contrat entier, conditions et modifications.
• Manquements avec photos, accords et expertise.
• Demandes, délais, réponses et reports acceptés.
• Paiements et travaux utiles, défectueux et manquants séparés.
• Devis distinguant réparation, achèvement et amélioration.