İnşaat sözleşmesini feshetmek: dayanak, delil ve hesabı düzenleyin

1. İhlal nedeniyle feshi, iş sahibinin isteğiyle sona erdirmeyi ve anlaşmalı sona erdirmeyi ayırın

İhlal nedeniyle fesih, işi artık istemediğiniz için sona erdirme ile aynı adım değildir. Ortak sona erdirme anlaşmasının da ayrı dayanağı vardır. İnşaat uyuşmazlığında nitelendirme büyük mali sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle ciddi ifasızlığa cevap vermek isterken genel iptal mektubu kullanmayın; erişimi kaldırmak gibi davranışları da birlikte değerlendirtin.

ConsuWijzer yetersiz uygulama nedeniyle durma ile böyle bir gerekçe olmadan iptali ayırır. Yüklenici mesajınızdan sonra sizin sona erdirdiğinizi ileri sürüp farklı hesap isteyebilir. Kesin adımdan önce beyanınızın hangi olgulara dayandığını kayda geçirtin. Sert üslup belirsiz dayanağı güçlendirmez.

İş sahibinin isteğiyle sona erdirmesinde BW 7:764, ihlal nedeniyle fesihten farklı hesap kuralı verir. Esas, bütün işin fiyatından yüklenicinin sona erdirme nedeniyle sağladığı tasarrufların çıkarılmasıdır. Tutar bu nedenle yalnız çalışılmış saatlerle sipariş edilmiş malzemelerle sınırlı değildir. Fiili maliyete bağlı fiyat bakımından kanun, yapılmış masrafları, emeği ve yüklenicinin bütün işten kazanacağı kârı sayar.

Hesabı belgelerle destekletin: hangi iş kalkıyor, hangi masraflardan hâlâ kaçınılabilir ve hangi yükümlülüklere zaten girildi? Bu ana kural ortak kararlaştırılan fiyat indirimini engellemez. Ancak tarafların değişiklik mi yaptığı, yoksa sizin tek taraflı sona mı erdirdiğiniz bilinmelidir. İptal, azaltılan iş ve feshi birbirinin yerine geçen etiketler olarak kullanmayın. Yüklenicinin fiyat önerisi de otomatik olarak doğru kanuni hesap değildir.

2. İhlali ve ağırlığını anlatın

Hangi anlaşılmış işin eksik veya kusurlu olduğunu ve bunun projeye etkisini açıklayın. Sözleşme, çizim, fotoğraf ve uzman bulgularını ekleyin. Küçük bitirme noktaları listesi, temelden kullanılamaz yapıyla aynı sayılmaz. Fesih kapsamı ihlalin türüne ve önemine göre değerlendirilmelidir.

Amsterdam Mahkemesi ECLI:NL:RBAMS:2022:1657 kararında kanuni ölçüyü ve sonuçlarıyla feshi haklı göstermeyen ihlal istisnasını ele alır. Bu ölçüyü kendi olayınızın yeterince ciddi olduğunun garantisi saymayın. Yüklenicinin cevabını ve mümkün onarım çözümünü de inceletin; yalnız kendi şikâyetlerinizi gösteren dosya eksik resim verebilir.

3. İfa ve temerrüdü kontrol edin

İfa hâlâ mümkünse yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği fesih yetkisi açısından temel sorudur. Yazılı son süre olağan yoldur. Temerrüdün başka şekilde oluştuğu veya ifa imkânsızlığının önem taşıdığı durumlar da vardır. Genel istisna varsaymak yerine kendi yazılarınızı, süreleri ve yüklenicinin somut açıklamalarını inceletin.

Belirtilen karar, somut onarım planı talebine cevap vermenin önemini de tartışır. Bu, her cevapsız e-postanın yeterli olduğu anlamına gelmez. Tam ifadeyi, gönderim bilgilerini ve bağlamı toplayın. Daha sonra yeni plan kabul ettiyseniz belirtin. İş alanına erişim ve onarıma iş birliği de zaman çizelgesinde görünmelidir.

4. Bitiş kapsamını seçin

Bütün görevi mi, yalnız belirlenmiş yapılmamış kısmı mı bitirmek istiyorsunuz? Sınırı somutlaştırın. Kısmi fesihte kalan iş ve karşılıklı edimler açık kalmalıdır. Yeni yüklenici neyi tamamlayabileceğini ve neyin ilk tarafta kaldığını bilmelidir. Belirsizlik hem uygulamayı hem sorumluluk dağılımını zorlaştırabilir.

Avukatınıza hukuken ve pratikte hangi sonucun mümkün olduğunu sorun. Büyük kısmı inşa edilmiş ek yapıyı fiilen geri çevirmek, teslim edilmemiş malzemeden farklı olabilir. Bu nedenle açıklama olmadan bütün işi değersiz sayan tam iade talebi kurmayın. Kullanılır işin değerlemesi ve kusurlu edimlerin ele alınması ayrı gerekçe gerektirir.

5. Ödemeleri ve yeni yüklenicinin maliyetlerini ayrıntılandırın

İş bedelini, kararlaştırılan değişiklikleri ve alınan ödemeleri sıralayın. Ardından seçilen fesihten sonra hangi edimin hâlâ borç olduğunu ve hangi iade veya değer karşılığının isteneceğini belirletin. Amsterdam olayı, ileri sürülen kesin talebin önemini gösterir. Hukuki dayanak olması, bütün olası hesap taleplerinin doğru yapıldığı anlamına gelmez.

Yeni yükleniciden onarım, tamamlama ve olası genişletmeyi ayrı fiyatlandırmasını isteyin. Böylece ilk sorundan doğan maliyetlerle yeni istekleriniz ayrılır. Zarar, acil önlemler ve danışman ücretlerini ayrıca inceletin. İki toplam teklif arasındaki fark, ilk yükleniciden otomatik olarak tamamen alınabilecek tutar değildir.

6. Beyan, şantiye ve usulü düzenleyin

Kesin beyan sözleşmeyi, ihlali, önceki fırsatları ve sona erdirme kapsamını açıklamalıdır. İçeriğin ve alımın kanıtını saklayın. Anahtar, malzeme ve dosyayı kimin vereceğini kararlaştırın; üçüncü başlamadan işin durumunu kaydedin. Acil tehlikede geçici koruma gerekebilir; beklemenin neden uygun olmadığını belgeleyin.

Yüklenici feshe itiraz ederse sözleşme ve geçerli şartlara göre doğru mahkeme veya uyuşmazlık kurumunu belirletin. Geçici acil kararın görevi, kesin esas hükmünden farklıdır. Resmî belgeleri alım tarihleriyle toplayın ve süreleri izlettirin. Bu sırada usul süresi işliyorsa sigortacının cevabını beklemeyin.

7. Kurgusal örnek: hazırlanan katta eksik tesisat

Bir yüklenicinin katı büyük ölçüde hazırladığını fakat anlaşılmış tesisatı yapmadığını varsayın. Birkaç mesajdan sonra iş sahibi bütün sözleşmeyi bitirmek ve tüm avansları geri almak ister. Üçüncü kişi katı tamamlayabilir ama aynı zamanda daha pahalı yeni plan önerir.

Kullanışlı dosya, işe yarar ön hazırlığı, eksik tesisatı ve yeni iyileştirme isteklerini ayırır. Sonra kısmi feshin uygunluğu ve hangi hesabın isteneceği değerlendirilebilir. Bu kurgusal örnek tam iade öngörmez. Sona erdirme yazısı ile teknik ve mali envanterin neden birlikte gerektiğini gösterir.

8. Kesin değiştirme öncesi liste

Önce avukattan hangi dayanak ve sürenin geçerli olduğunu ve hangi beyanın gerektiğini doğrulamasını isteyin. İkinci yüklenicinin yalnız açıkça sınırlandırılmış görevle başlamasını sağlayın. Delilleri, uygulamayı ve mali talepleri tek planda tutun; pratik çözüm gereksiz yere kanıtları ortadan kaldırmasın.

• Sözleşmenin tamamı, geçerli şartlar ve değişiklikler.
• Fotoğraflar, ilgili anlaşmalar ve uzman değerlendirmesiyle belgelenmiş ihlaller.
• Onarım talepleri, verilen süreler, yanıtlar ve kabul edilmiş ertelemeler.
• Ödeme dökümü ve kullanılabilir, kusurlu ve eksik işlerin ayrı gösterimi.
• Onarım, tamamlama ve iyileştirmeyi ayrı ayrı gösteren yeni yüklenici teklifi.