Lekkageschade maakte de VvE nog niet tot bezitter van het gebouw

Het terras was tegelijk onderdeel van een gestapeld gebouw

Het geschil speelde in een getrapt appartementencomplex uit 1977. Een terras van een bovenliggende woning kon tegelijk boven een ander appartement liggen. De eigenaar vorderde vergoeding van schade en herstel binnen zijn appartement en van renovatiewerk aan zijn terras.

De rechtbank had de eerste post gedeeltelijk toegewezen. Zij zag een verbinding met constructie of onderhoud van gemeenschappelijke delen en nam aansprakelijkheid van de VvE aan. Voor de terrasrenovatie vond zij geen toereikende grond: de eigenaar had die werkzaamheden op eigen initiatief verricht.

In hoger beroep stonden daarmee twee vragen naast elkaar. De VvE wilde ook de eerdere veroordeling ongedaan maken. De eigenaar wilde juist meer krijgen en voegde een verzoek over rectificatie toe. Het hof beoordeelde de verschillende grondslagen voordat het aan verdere bewijslevering over schade en oorzaken toekwam.

Beheer is geen bezit in de zin van opstalaansprakelijkheid

De eigenaar beriep zich op artikel 6:174 BW, de risicoaansprakelijkheid van de bezitter van een opstal. De VvE is echter niet de bezitter van het gesplitste gebouw. De gezamenlijke appartementseigenaren zijn deelgenoten en moeten als bezitters worden beschouwd; de vereniging regelt het beheer.

Dat verschil was beslissend. Het enkele feit dat een VvE onderhoud regelt, maakt haar niet de in dit artikel bedoelde aansprakelijke bezitter. De verdediging hoefde op deze grondslag dus niet eerst ieder technisch verwijt over de lekkage te ontzenuwen. De eiser had zijn grondslag op de verkeerde juridische hoedanigheid gericht.

Daaruit volgt nadrukkelijk niet dat een VvE nooit aansprakelijk kan zijn. Andere wettelijke of contractuele verplichtingen kunnen aan de orde zijn. Het hof beoordeelde de aangevoerde gronden in deze procedure. Het onderscheid tussen een mislukte specifieke grondslag en algemene immuniteit is voor een bruikbaar artikel onmisbaar.

Hoofdelijke verbondenheid vroeg een voorafgaande stap

De eigenaar beriep zich ook op artikel 5:113 lid 4 BW. Die bepaling kan de VvE hoofdelijk verbinden voor schulden waarvoor de gezamenlijke eigenaren aansprakelijk zijn. Maar dan moet die gezamenlijke aansprakelijkheid eerst vaststaan.

De gezamenlijke eigenaren waren hier geen partij. De vereniging was voor zichzelf aangesproken en niet als vertegenwoordiger van de eigenaren in een daarvoor toereikende hoedanigheid. Haar wettelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid voor beheershandelingen loste dat procesprobleem niet automatisch op. Een afzonderlijke rechtsgeldige volmacht was evenmin gebleken.

Deze volgorde maakt het arrest bijzonder relevant voor appartementsrechtelijke procedures. Een wettelijke mogelijkheid tot hoofdelijke verbondenheid is geen zelfstandige verkorting van de route waarmee de onderliggende schuld wordt vastgesteld. De eiser moet uitleggen wiens aansprakelijkheid wordt vastgesteld en in welke hoedanigheid de gedaagde optreedt.

Zelf herstel uitvoeren maakte nog geen zaakwaarneming

Als andere grondslag voerde de eigenaar aan dat hij met het herstel belangen van anderen had behartigd. Voor zaakwaarneming moet voldoende concreet zijn welk andermans belang zonder bevoegdheid maar op redelijke grond is behartigd.

Voor werkzaamheden binnen het eigen exclusief gebruikte appartement lag dat niet vanzelfsprekend voor de hand. Voor zover ook gemeenschappelijke delen waren aangepakt, ontbrak een voldoende toelichting op welke belangen dat betrof en waarom direct ingrijpen nodig was. Er stond bovendien al een afspraak met de VvE en aannemer gepland. Waarom daarop niet kon worden gewacht, was onvoldoende uitgelegd.

Ook hier is de les niet dat spoedherstel nooit kan worden vergoed. Een eigenaar kan met een werkelijk urgente situatie te maken krijgen. Maar achteraf moet inzichtelijk zijn waarom de gekozen werkzaamheden als behartiging van een gemeenschappelijk belang mochten gelden. Een eigen rekening bewijst dat juridische uitgangspunt niet vanzelf.

Een besparing voor eigenaren is niet automatisch verrijking van de vereniging

Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking stuitte op een vergelijkbaar onderscheid. Als door de werkzaamheden waarde was toegevoegd, konden hoogstens de gezamenlijke eigenaren zijn verrijkt. Dat betekende nog niet dat de VvE als afzonderlijke rechtspersoon ten koste van de eiser was verrijkt.

Het is verleidelijk de vereniging en haar leden in zulke discussies als één geheel te behandelen. Voor dagelijkse besluiten voelt dat soms praktisch. Voor een betalingsvordering kan het echter bepalen of een grondslag überhaupt aansluit bij de aangesproken partij.

De procesbijdrage van Willems’ cliënt zat daarmee niet in een semantische uitvlucht, maar in het bewaken van de wettelijke structuur van het appartementsrecht. Zonder dat onderscheid kunnen onderhoudsverplichtingen, eigendomsbelangen en eigen aansprakelijkheid ten onrechte door elkaar gaan lopen.

Een verzekeringsuitkering was geen algemene erkenning

Tijdens de mondelinge behandeling kwam een beroep op de uitkering door de opstalverzekeraar naar voren. Volgens de eigenaar betekende die betaling erkenning van aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW. Het hof vond het argument te laat aangevoerd en inhoudelijk evenmin overtuigend.

Een verzekeraar kan een bedrag uitkeren zonder daarmee namens alle mogelijk betrokken partijen de aangevoerde aansprakelijkheidsgrond te erkennen. De polisdekking en de civiele verplichting van de VvE tegenover één eigenaar vallen niet noodzakelijk samen. De enkele betaling droeg de verlangde conclusie daarom niet.

Ook andere nieuwe verwijten over gebrekkige schadeafhandeling en het achterhouden van verzekeringsgeld waren pas laat en te vaag ingebracht. Het arrest zegt daarmee niet dat zulke onderwerpen nooit tot een claim kunnen leiden. Zij waren hier niet tijdig en voldoende concreet uitgewerkt om de gevorderde bedragen te dragen.

De eigenaar hield ook eigen onderhoudsplichten

Het hof verduidelijkte daarnaast dat schoonhouden van terrasbloembakken en het ontstoppen van de afvoer volgens de toepasselijke reglementen bij de individuele eigenaar lagen. Welke zaken gemeenschappelijk zijn en welke werkzaamheden individueel worden gedragen, moet uit de toepasselijke splitsingsregels worden afgeleid.

Die nadere overweging maakt niet dat iedere lekkage door een bloembak was veroorzaakt. De hoofdafwijzing rustte al op de grondslagen. Het zou daarom onjuist zijn het arrest te presenteren als een definitieve technische verklaring van de hele schadegeschiedenis.

Een volledige afwijzing met een beperkte juridische boodschap

De eerdere veroordeling werd vernietigd; ook het incidentele beroep en de rectificatievordering slaagden niet. De eigenaar moest de proceskosten van beide instanties dragen. Betaling en eventuele cassatie zijn niet vastgesteld.

Willems’ cliënt bereikte een volledig gunstig resultaat binnen deze procedure. De bredere boodschap is precies genoeg: een aantoonbare schade en een beheerstaak leveren nog niet vanzelf de juiste aansprakelijkheidsroute op. Wie zorgvuldig onderscheid maakt tussen de vereniging, de eigenaren en hun procespositie, kan een schijnbaar vanzelfsprekende schadeclaim wezenlijk veranderen.

Bronnen en verantwoording

Bron: Gerechtshof Den Haag, 15 september 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:2820, vooral 6.2–6.18. Kantoorbron: Jill Willems bij Rijssenbeek Advocaten. Geen medewerking of goedkeuring van de advocaat verondersteld.