Revise el contrato de obra antes de aceptar riesgos de construcción

1. Determine quién debe realizar cada prestación

Escriba primero en palabras sencillas qué debe ejecutar el contratista y qué organiza usted. Especifique, por ejemplo, demolición, cimentación, estructura, instalaciones, acabados y conexiones con servicios existentes. Documente si el contratista solo ejecuta o también diseña y calcula. La expresión «ampliación completa» no evita discusiones si el plano correspondiente omite un elemento.

Identifique correctamente a las partes. Un nombre comercial o el nombre de quien ejecuta no siempre indica qué empresa responde jurídicamente. Compruebe también quién puede aprobar modificaciones en nombre de cada parte. Si contrata directamente a varias empresas, debe quedar claro quién coordina conexiones y calendario. El encargo a un contratista no lo hace responsable, sin otros acuerdos, de cualquier otra parte en la obra.

En la construcción privada de viviendas, primero debe determinarse si se aplica la sección especial del artículo 7:765 del Burgerlijk Wetboek (BW, Código Civil neerlandés): construir una vivienda por encargo de una persona física que no actúa profesional o empresarialmente. El artículo 7:766 exige para determinados contratos de esa sección un acuerdo escrito y la entrega del documento o una copia. Después de recibirlo, el cliente dispone de tres días de reflexión para resolver el contrato. Si, tras utilizar ese derecho, las mismas partes celebran otro contrato dentro de seis meses para la misma vivienda por construir, el plazo de reflexión no vuelve a nacer.

El artículo 7:766, apartado 3, contiene una excepción importante: la forma escrita y ese plazo no se aplican si la vivienda se construye sobre terreno que ya pertenece al cliente y el contrato no está relacionado con la compra de dicho terreno. Tampoco es una regla general de tres días para cualquier reforma. Entregue por ello al asesor la situación de propiedad, la posible compra del terreno y los documentos relacionados. Documente cuidadosamente el encargo incluso fuera de un régimen escrito obligatorio; una excepción jurídica no es una razón práctica para construir sin acuerdos claros.

2. Convierta los anexos en un conjunto utilizable

Enumere todos los documentos con fecha y versión: contrato, oferta, presupuesto detallado, planos, cálculos y condiciones. Acuerden cómo se resolverán contradicciones. Un orden de prioridad puede ayudar, pero corrijan primero las inconsistencias concretas. Si un plano muestra calefacción por suelo radiante y el presupuesto la excluye, una cláusula abstracta de prioridad sigue siendo una forma costosa de litigar sobre la intención.

La lista de ACM para comparar ofertas destaca, entre otros aspectos, trabajos, materiales, planos y calendario. Aplique esa comprobación también al contrato final. Indique expresamente las exclusiones, las partidas provisionales todavía por concretar y quién facilitará la información necesaria para elegir. Conserve la versión aceptada; un documento digital modificado después debe seguir reconociéndose como cambio y no sustituir inadvertidamente el acuerdo original.

3. Distribuya cuidadosamente diseño, información y permisos

Deje constancia de quién solicita el permiso, qué información necesita y qué ocurre si no llega la autorización. Determine separadamente quién aporta los cálculos técnicos. Una distribución contractual de tareas no modifica automáticamente las obligaciones de derecho público frente a la administración. Tampoco un permiso significa que el contratista haya resuelto todas las cuestiones civiles de calidad.

Los planos o materiales propios tampoco trasladan ilimitadamente el riesgo al cliente. El artículo 7:754 BW establece un deber de advertir errores e inadecuaciones que el contratista conocía o razonablemente debía conocer. IPLO explica que, en construcciones, debe advertirse a tiempo, por escrito y sin ambigüedades, con consecuencias concretas para la correcta ejecución. No se puede reducir esta protección en perjuicio del consumidor. Haga revisar específicamente una cláusula amplia sobre «todos los riesgos del cliente».

4. Vincule los pagos a prestaciones verificables

Determine el modelo de precio y cómo se relacionan los plazos de pago con el trabajo. Un porcentaje asociado a una fase medible se comprueba mejor que pagar cuando el contratista afirma estar «casi listo». Documente la información que acompaña a cada factura por fases y cómo se tramita una discrepancia. Un anticipo elevado merece evaluar por separado las garantías y el riesgo de que no se termine la obra.

Describa también cómo se solicitan y aprueban cambios. Especifique quién debe informar de consecuencias económicas y de calendario y qué documentación se conserva. La evaluación legal de los trabajos adicionales sigue siendo relevante; un formulario interno no la sustituye por completo. Revise la aceptación tácita o una cláusula que permita facturar automáticamente toda hora extra. Acuerde asimismo cómo se liquidan ahorros o elementos eliminados, para que una reducción de obra no resulte después una mera expectativa verbal.

5. Organice acceso, calendario y una respuesta viable a problemas

Un buen calendario identifica decisiones necesarias del cliente, plazos de suministro y dependencias de otros trabajos. Distinga fechas objetivo de fechas finales realmente acordadas y documente cómo se comunican retrasos. Una cláusula penal exige atender a su desencadenante preciso, excepciones y relación con los daños. No suponga sin evaluación que cualquier número de días laborables constituye automáticamente un plazo esencial.

Documente además cómo se harán en la práctica investigación y reparación: persona de contacto, acceso a la vivienda y protección de bienes existentes. Ante un problema debe saberse quién responde, qué información hace falta y cuándo habrá una propuesta concreta. Esto facilita la ejecución sin eliminar derechos legales. Haga revisar jurídicamente una cláusula que le obligue inmediatamente a pagar todo o terminar antes de recibir una respuesta sobre el fondo.

6. Describa la recepción y entrega de información

Acuerde cómo anuncia el contratista que ha terminado, cómo inspeccionará usted y cómo se documentan los hallazgos. Una inspección previa y una recepción formal no producen automáticamente el mismo efecto. Defina expresamente el momento previsto y quién puede firmar. Asegúrese de poder anotar concretamente defectos visibles, instalaciones no probadas y posibles reservas.

Para contratos desde el 1 de enero de 2024 también importa el expediente del consumidor del artículo 7:757a BW. IPLO describe, entre otros documentos, planos, cálculos e información sobre materiales, instalaciones, uso y mantenimiento. Las partes pueden pactar condiciones diferentes; pregunte conscientemente qué recibirá. Además, el expediente del consumidor es distinto del destinado a la autoridad competente. Evalúe una cláusula de omisión por sus consecuencias prácticas: ¿podrá mantener después el inmueble, comprobar la construcción y facilitar la información necesaria?

7. Ejemplo ficticio: diseño y ejecución no encajan

Niels quiere añadir una planta. Su arquitecto proporciona un diseño preliminar; el contratista ofrece ejecutarlo excluyendo «todos los riesgos estructurales». El borrador no identifica al responsable del cálculo definitivo. Niels quiere firmar para llegar a la fecha de inicio, pero primero hace revisar el conjunto completo.

El abogado pregunta quién encarga el cálculo, quién incorpora su resultado al precio y qué ocurre si el diseño necesita cambios. Las partes adaptan los documentos, asignan la tarea ausente y fijan un momento de decisión antes de ejecutar. El deber de advertencia también permanece expresamente presente. Esto no evita todo problema, pero aclara las responsabilidades concretas mejor que una exclusión general de riesgos.

8. Lista para la revisión del contrato por un abogado

Entregue los documentos como un expediente coherente. Indique qué está ya acordado de forma vinculante y qué sigue siendo borrador. Pida evaluar los riesgos principales y proponer textos concretos de modificación, para que la conversación con el contratista produzca un resultado tangible.

• Contrato completo con anexos numerados, planos, condiciones y oferta aceptada.
• Relación por parte de tareas de diseño, ejecución, permisos y coordinación.
• Modelo de precio, pagos, garantías y procedimiento para cambios y ahorros.
• Calendario, dependencias, acuerdos de recepción y contenido del expediente que se entregará.
• Su principal riesgo económico, compromisos existentes y fecha necesaria de decisión.