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Una cláusula penal puede aclarar las consecuencias de incumplir un acuerdo de construcción, pero el importe no se debe automáticamente en cuanto usted esté insatisfecho. Primero deben acreditarse su aplicabilidad, la infracción, el cálculo y los posibles requisitos formales. Esta guía trata sobre contratos de obra sujetos al Derecho neerlandés. Tanto los promotores particulares como los empresarios pueden pedir a un abogado de construcción que valore la cláusula y una reclamación de penalización recibida o prevista.
Fuentes (3)
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1. Localice el acuerdo íntegro y la versión contractual correcta
Una cláusula penal vincula una prestación pactada, a menudo una cantidad de dinero, a un incumplimiento. En contratos de obra puede referirse a la entrega tardía, al incumplimiento de acuerdos de seguridad o a otra obligación. Localice el texto exacto en el contrato, sus anexos y las condiciones generales. Conserve también la versión de la oferta y las posibles modificaciones posteriores. Una referencia abreviada en un correo puede tener un significado distinto del régimen íntegro acordado.
Compruebe quién debe pagar según la cláusula, quién puede reclamar y qué obligación se protege. Consulte al abogado cualquier diferencia entre las condiciones y los acuerdos específicos. No utilice una penalización estándar de otro proyecto como si también se aplicara a su propio contrato de obra.
2. Haga valorar por separado la aplicabilidad y la validez
Que un contratista tenga condiciones generales en su página web no responde a todas las preguntas sobre su aplicabilidad. Reúna lo que se ofreció y recibió al contratar. Documente si actúa como particular para su vivienda o como empresario para su local. La protección jurídica y el examen de una cláusula pueden ser diferentes. La mera palabra consumidor en un formulario no determina su condición real.
Si una cláusula obliga al consumidor a pagar un importe desproporcionado, también puede ser relevante el control de cláusulas abusivas. Esta cuestión debe distinguirse de la moderación de una penalización que, por sí misma, es válida. Presente por ello todo el contexto contractual, incluidos los gastos de terminación, los plazos de pago y otras sanciones. Un abogado puede examinar qué control corresponde; no dé por supuesto que existe una penalización máxima legal general para todos los contratos de obra.
3. Determine exactamente qué hecho activa la penalización
En una penalización por plazo de construcción, primero debe aclararse cuándo comenzó el plazo pactado y cuándo debía entregarse la obra. Algunos contratos utilizan una fecha de calendario; otros, días laborables aptos para trabajar o fases separadas. Conserve comunicaciones de inicio, partes diarios y el documento de recepción. Indique si posteriormente se acordó otro plazo. La inspección previa, el comienzo del uso y la recepción jurídica no necesariamente coinciden.
Examine además las posibles prórrogas y la imputación del retraso. Una modificación solicitada por usted, la falta de acceso o la ausencia de datos pueden ser relevantes, pero no conceden automáticamente más tiempo sin una valoración adicional. El contrato también determina qué avisos y documentos probatorios se requieren. Prepare un resumen por cada causa de retraso alegada y pida a la contraparte que explique su posición. Así evitará que un número total de días oculte el verdadero debate.
4. Compruebe el requerimiento de cumplimiento y las demás notificaciones
Las formalidades de una penalización no son siempre idénticas con independencia de la ley. El artículo 6:93 del Código Civil neerlandés vincula una declaración previa a los casos en los que también se exige para la indemnización legal de daños. Un plazo esencial, la imposibilidad definitiva y los acuerdos contractuales distintos pueden influir. Un abogado debe valorar por tanto la cláusula y la obligación principal antes de que usted dé por hecho que la penalización comenzó a acumularse automáticamente.
Conserve todos los requerimientos de cumplimiento, las confirmaciones de recepción y las respuestas. Una carta útil identifica la obligación concreta, lo que falta y el cumplimiento que solicita; cuando sea necesario, debe conceder un plazo adecuado. No se limite a reservarse todos los derechos esperando que eso produzca cualquier efecto jurídico. A la inversa, la ausencia de una carta tampoco demuestra en todos los casos que no pueda deberse una penalización. Haga valorar la cronología concreta.
5. Prepare un cálculo verificable sin supuestos ocultos
Compare el importe o porcentaje pactado, la base de cálculo y el método de cómputo. Indique, por ejemplo, si el porcentaje se calcula sobre el precio total de la obra o solo sobre una parte y qué cantidades lo integran. Anote las fechas inicial y final y explique cada día excluido. Un límite contractual solo cuenta en la medida en que el acuerdo aplicable lo establezca. No existe un límite universal que pueda aplicar a cualquier controversia de construcción.
En ECLI:NL:RBZWB:2025:1160, el tribunal concedió una penalización inferior a la reclamada por el cálculo del exceso de plazo de la obra, mientras rechazó expresamente la solicitud de moderación. Corregir un cálculo es, por tanto, distinto de moderar judicialmente la penalización. Compruebe por su cuenta cualquier hoja de cálculo recibida utilizando el texto contractual. Un cómputo desglosado cuidadosamente permite ver si la controversia se refiere a los días, a la tarifa o al derecho a reclamar.
6. Lea cómo se relaciona la penalización con la indemnización
Según la regla legal de partida del artículo 6:92 del Código Civil neerlandés, la penalización sustituye a la indemnización legal por el incumplimiento correspondiente. Las partes pueden pactar otra cosa. Compruebe por ello si se reserva una indemnización adicional y qué daños comprende la penalización. Una reclamación por gastos reales de alojamiento y una penalización por plazo de obra no pueden sumarse sin examen como dos compensaciones independientes.
Exigir simultáneamente el cumplimiento y una penalización también requiere interpretar la cláusula y la ley, incluida la situación en que la penalización se refiere únicamente al retraso. Un abogado puede formular adecuadamente distintas pretensiones sin contabilizar dos veces el mismo perjuicio. Presente también los daños que, a su juicio, quedan fuera del régimen de penalización. Llamarlos daños consecuenciales o costes de reparación no aclara por sí solo qué régimen contractual les corresponde.
7. Espere un examen concreto y restrictivo de la moderación
Un juez puede moderar una penalización a petición de parte cuando la equidad lo exija manifiestamente. La jurisprudencia aplica un umbral alto: su aplicación debe producir, en las circunstancias del caso, un resultado desproporcionado y por ello inaceptable. Se tiene en cuenta su relación con el daño real, pero también la naturaleza y el contenido del contrato, la finalidad de la cláusula y las circunstancias en que se invocó.
Por tanto, el simple hecho de que la penalización supere el daño demostrado no genera una reducción fija. Para solicitar la moderación, reúna hechos sobre el desarrollo del proyecto, las consecuencias de la infracción y la aplicación de la cláusula. Quien reclama una penalización debe poder responder al fondo de esos argumentos. Hable con su abogado de los puntos fuertes y débiles; una operación matemática por sí sola no predice la decisión judicial.
8. Ejemplo ficticio y preparación del asesoramiento jurídico
Un promotor particular reclama una penalización diaria tras una entrega retrasada. El contratista sostiene que el uso anterior puso fin al cómputo y que las decisiones tardías sobre azulejos ampliaron el plazo. El promotor reúne el acta de recepción, fotografías de trabajos sin terminar, confirmaciones de elecciones y planificaciones anteriores. Al principio ambas partes utilizan la misma cantidad diaria, pero discrepan sobre el periodo. Este ejemplo ficticio muestra por qué primero deben aclararse las condiciones del cómputo.
Para la consulta, prepare la cláusula penal completa, las condiciones aplicables, la cronología y su propio cálculo. Añada las cartas formales y un resumen separado del daño real. Pida al abogado de construcción que compruebe la validez, la activación y la concurrencia de pretensiones y que formule una reclamación o respuesta fundamentada. Un acuerdo sobre la penalización no tiene por qué resolver todos los demás problemas de la obra si no se pacta claramente.
Preguntas frecuentes
¿Tengo derecho a una penalización contractual sin demostrar daños?
Puede deberse una penalización sin que pruebe exactamente el mismo daño real. Sí debe fundamentar que se infringió la cláusula aplicable y que se cumplen sus requisitos. La existencia y cuantía de los daños pueden ser relevantes para una solicitud de moderación.
¿Puede el contratista reducir por su cuenta la penalización?
Una impugnación o petición todavía no equivale a una moderación judicial. Pueden alcanzar un acuerdo; si hay controversia, el juez o árbitro competente valora el derecho a reclamar y la posible solicitud de moderación. Para ello debe examinarse el régimen contractual de resolución de controversias.
¿Debo enviar siempre primero un requerimiento de cumplimiento?
Depende de la obligación principal, de las reglas legales sobre la mora y de los acuerdos. En algunas situaciones hace falta una declaración previa y en otras no. Haga valorarlo antes de concluir que la penalización ya se acumula o que no puede deberse.
Fuentes
Estas fuentes corresponden a esta página. Para un caso concreto, comprueba las normas vigentes y tus documentos.
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant — bouwtijdboete en matiging Consultado: 2026-10-23
- Rechtbank Den Haag — boete, schade en voorafgaande verklaring Consultado: 2026-10-23
- ACM ConsuWijzer — algemene voorwaarden Consultado: 2026-10-23
Revisión jurídica
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Redacción Derecho de la construcción en los Países Bajos
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Ricardo van der Spoel
Responsabilidad editorial · Organización editorial y tecnología