Faites vérifier votre contrat de construction avant d’accepter les risques

1. Déterminez qui doit fournir chaque prestation

Écrivez d’abord en termes ordinaires ce que l’entrepreneur doit réaliser et ce que vous organisez vous-même. Précisez par exemple démolition, fondations, structure, installations, finitions et raccordements aux équipements existants. Indiquez si l’entrepreneur exécute seulement ou assure aussi la conception et les calculs. La mention « extension complète » n’empêche pas un désaccord si le plan sous-jacent omet un élément.

Identifiez les bonnes parties au contrat. Un nom commercial ou le nom d’un intervenant ne dit pas toujours quelle entreprise est juridiquement responsable. Vérifiez aussi qui peut approuver les modifications au nom de chacun. Si vous engagez directement plusieurs entreprises, il faut déterminer qui coordonne les raccordements et le calendrier. Confier une mission à un entrepreneur ne le rend pas, sans autre accord, responsable de tous les autres intervenants du chantier.

Pour la construction privée d’un logement, vérifiez d’abord si la section spéciale de l’article 7:765 du Burgerlijk Wetboek (BW, Code civil néerlandais) s’applique : la construction d’un logement commandée par une personne physique n’agissant pas à titre professionnel ou commercial. L’article 7:766 exige, pour certains contrats relevant de cette section, un écrit et la remise de l’acte ou d’une copie. Après cette remise, le client dispose de trois jours de réflexion pour se délier. Si, après usage de ce droit, les mêmes parties concluent dans les six mois un nouveau contrat pour le même logement à construire, ce délai ne renaît pas.

L’article 7:766, paragraphe 3, prévoit une exception importante : l’exigence d’écrit et ce délai ne s’appliquent pas si le logement est construit sur un terrain appartenant déjà au client et si le contrat est sans lien avec l’achat de ce terrain. Il ne s’agit pas non plus d’une règle générale de trois jours pour toute rénovation. Fournissez donc la situation de propriété, l’éventuel achat du terrain et les documents liés au conseiller. Même hors écrit obligatoire, consignez soigneusement la mission ; une exception juridique n’est pas une raison pratique de construire sans accords clairs.

2. Faites des annexes un ensemble utilisable

Dressez la liste de toutes les pièces avec date et numéro de version : contrat, devis, budget, plans, calculs et conditions. Convenez de la résolution des contradictions. Un ordre de priorité peut aider, mais corrigez d’abord les incohérences concrètes. Si un plan montre un chauffage au sol et que le budget l’exclut, une clause abstraite de priorité reste une façon coûteuse de plaider sur l’intention des parties.

La liste ACM pour les devis souligne notamment travaux, matériaux, plans et calendrier. Appliquez aussi cette vérification au contrat définitif. Notez expressément les exclusions, les provisions à préciser et la personne fournissant les informations nécessaires aux choix. Conservez la version acceptée ; un document numérique modifié ultérieurement doit rester identifiable comme modification et ne pas remplacer silencieusement l’accord initial.

3. Répartissez soigneusement conception, information et autorisations

Consignez qui demande l’autorisation, quelles informations sont nécessaires et les conséquences d’une absence d’accord. Déterminez séparément qui fournit les calculs techniques. Une répartition contractuelle des tâches ne modifie pas automatiquement les obligations de droit public envers les autorités. Une autorisation ne signifie pas non plus que l’entrepreneur a réglé toutes les questions civiles de qualité.

Vos propres plans ou matériaux ne transfèrent pas davantage le risque au client sans limite. L’article 7:754 BW prévoit un devoir d’avertissement pour les erreurs et inadéquations que l’entrepreneur connaissait ou aurait raisonnablement dû connaître. IPLO explique que, pour les ouvrages, l’avertissement doit être donné à temps, par écrit et sans ambiguïté, en précisant les conséquences concrètes pour une bonne exécution. Il ne peut être dérogé à cette protection au détriment du consommateur. Faites donc contrôler spécifiquement une clause large sur « tous les risques du client ».

4. Liez les paiements à des prestations vérifiables

Déterminez le modèle de prix et le lien des échéances avec les travaux. Un pourcentage à un stade mesurable du chantier se vérifie mieux qu’un paiement lorsque l’entrepreneur se dit « presque prêt ». Précisez les informations accompagnant une facture d’étape et le traitement d’une contestation. Un acompte important mérite une analyse distincte des sûretés et du risque de travaux non terminés.

Décrivez aussi comment les modifications sont demandées et approuvées. Précisez qui doit signaler les conséquences sur le prix et le calendrier, et quelles traces sont conservées. L’appréciation légale des travaux supplémentaires reste importante ; un formulaire interne ne la remplace pas entièrement. Faites vérifier l’acceptation tacite ou une clause rendant automatiquement facturable toute heure supplémentaire. Convenez également du décompte des économies ou éléments supprimés, pour que les travaux en moins ne restent pas une simple attente orale.

5. Organisez accès, calendrier et réponse praticable aux problèmes

Un bon calendrier indique les décisions nécessaires du client, les délais de livraison et les dépendances envers d’autres travaux. Distinguez les objectifs des véritables dates finales convenues et précisez le signalement des retards. Une clause pénale exige d’examiner son déclencheur exact, ses exceptions et son articulation avec les dommages-intérêts. Ne présumez pas sans analyse que tout nombre de jours ouvrables constitue automatiquement un délai impératif.

Prévoyez aussi les modalités pratiques d’investigation et de réparation : interlocuteur, accès au logement et protection des biens existants. Face à un problème, il faut savoir qui répond, quelles informations sont nécessaires et quand une proposition concrète suivra. Cela facilite l’exécution sans retirer les droits légaux des parties. Faites vérifier juridiquement une clause vous imposant immédiatement le paiement intégral ou la fin du contrat avant une réponse sur le fond.

6. Décrivez la réception et la transmission d’informations

Convenez de la manière dont l’entrepreneur annonce l’achèvement, dont vous inspectez et dont les constatations sont consignées. Une préinspection et une réception formelle n’ont pas automatiquement les mêmes effets. Précisez donc expressément le moment visé et qui peut signer. Assurez-vous de pouvoir noter concrètement les points visibles, installations non testées et éventuelles réserves.

Pour les contrats à partir du 1er janvier 2024, le dossier consommateur de l’article 7:757a BW est également pertinent. IPLO décrit notamment plans, calculs et informations sur les matériaux, installations, utilisation et entretien. Les parties peuvent convenir de dispositions différentes ; demandez donc consciemment ce que vous recevrez. Le dossier consommateur diffère aussi du dossier destiné à l’autorité compétente. Évaluez une clause d’omission par ses effets pratiques : pourrez-vous ensuite entretenir, contrôler la construction et fournir les données nécessaires ?

7. Exemple fictif : conception et exécution ne concordent pas

Niels veut faire construire un étage supplémentaire. Son architecte fournit un avant-projet ; l’entrepreneur propose l’exécution en excluant « tous les risques structurels ». Le projet ne désigne aucun responsable du calcul définitif. Niels veut signer pour respecter la date de début, mais fait d’abord examiner l’ensemble.

L’avocat demande qui commande le calcul, qui intègre son résultat au prix et ce qui se passe si la conception doit changer. Les parties adaptent les pièces contractuelles, attribuent la tâche manquante et fixent un point de décision avant exécution. Le devoir d’avertissement reste aussi expressément pris en compte. Cela ne prévient pas tout problème, mais clarifie les responsabilités concrètes mieux qu’une exclusion générale des risques.

8. Liste pour l’examen du contrat par un avocat

Fournissez les pièces comme un dossier cohérent. Indiquez ce qui a déjà été convenu de manière contraignante et ce qui reste un projet. Demandez une appréciation des principaux risques et des formulations de modifications concrètes, afin que la discussion avec l’entrepreneur aboutisse à quelque chose de précis.

• Le contrat complet avec annexes numérotées, plans, conditions et devis accepté.
• La répartition par partie des tâches de conception, exécution, autorisation et coordination.
• Le modèle de prix, les paiements, les sûretés et la procédure de modifications et d’économies.
• Le calendrier, les dépendances, les accords de réception et le contenu du dossier à transmettre.
• Votre principal risque financier, les engagements existants et la date de décision nécessaire.