En présence d’un défaut de construction, plusieurs horloges juridiques fonctionnent parallèlement. Un signalement rapide est nécessaire, mais il ne préserve pas votre recours pour une durée illimitée. Un accord de réparation, un rapport ou une discussion avec l’assureur ne remplace pas non plus automatiquement une interruption valable de la prescription. Établissez donc une chronologie pour chaque défaut et chaque partie mise en cause. Ce guide traite principalement des recours issus d’un contrat d’entreprise en droit néerlandais. En cas de vente, de garanties, de conditions professionnelles ou d’un autre fondement, il faut d’abord déterminer le régime applicable. Faites examiner immédiatement une échéance qui approche, même si l’entrepreneur continue de coopérer.
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1. Commencez par le contrat et le recours
Une toiture qui fuit peut donner lieu à une demande de réparation, à une indemnisation des dommages consécutifs et à une discussion sur une garantie. Ces qualifications ne sont pas interchangeables. Notez la prestation convenue, la date de réception des travaux et ce que vous demandez à chaque personne. Réunissez également le devis, les conditions applicables et l’éventuel contrat de vente avant d’appliquer un délai unique à l’ensemble du dossier.
Le tribunal de Noord-Holland a appliqué l’article 7:761 BW tant à la demande d’exécution qu’à celle de dommages-intérêts substitutifs en raison d’un défaut affectant des travaux réceptionnés. Donner simplement un autre nom à la même demande n’apportait pas de solution dans cette affaire. Faites donc examiner le fondement juridique sur le fond. Un poste de dommage distinct peut nécessiter une analyse, mais ne constitue pas automatiquement un moyen d’échapper à un délai déjà expiré.
2. L’obligation de réclamation porte sur la protestation en temps utile
Pour l’obligation de réclamation, la question centrale est de savoir si vous avez protesté dans un délai raisonnable après avoir découvert le défaut ou après le moment où vous auriez raisonnablement dû le découvrir. Cette question diffère de celle de la prescription ultérieure d’une action en justice. La cour d’appel de ’s-Hertogenbosch examine cette distinction dans un litige de construction. Il n’existe pas, pour les réclamations en matière de construction, de nombre universel de jours qui convienne suffisamment à toutes les situations.
Signalez donc ce que vous constatez réellement et n’attendez pas inutilement un diagnostic technique définitif. Indiquez le lieu, les circonstances de la découverte et les conséquences visibles. Vous pouvez préciser que la cause fait encore l’objet d’investigations. Conservez les photographies et le premier message, même si un gestionnaire ou l’entrepreneur exige ensuite un formulaire plus détaillé. La première protestation peut précisément être importante pour l’appréciation de la chronologie.
3. La prescription a son propre point de départ
L’article 7:761 BW prévoit en principe, pour les actions en justice relatives à des défauts affectant des travaux réceptionnés, un délai de deux ans après la protestation. La loi associe à l’octroi d’un délai de réparation des règles particulières concernant le point de départ ; un refus antérieur peut être pertinent à cet égard. Ne vous fiez donc pas exclusivement à la date à laquelle vous avez vu la première petite fissure ou reçu le rapport.
Faites également examiner le délai ultime après la réception et toute prolongation légale éventuelle. Cet article ne calcule délibérément pas ces délais de la même manière pour chaque contrat. La nature de l’ouvrage, le contenu du contrat et les échanges concrets concernant la réparation doivent être pris en compte. Inscrivez dans votre agenda une date interne de contrôle laissant une marge suffisante avant l’échéance potentiellement la plus précoce, afin que la vérification du calcul exact ne vous place pas dans l’urgence.
4. L’interruption exige une réserve des droits clairement identifiable
Selon l’article 3:317 BW, une notification écrite peut interrompre la prescription si le créancier se réserve sans ambiguïté le droit à l’exécution. La partie mise en cause doit être avertie de manière suffisamment claire du recours envisagé. Le tribunal de Noord-Holland souligne que le contexte et les circonstances comptent également. Placer simplement le mot interruption en tête d’une lettre ambiguë ne constitue donc pas une préparation fiable.
Reliez votre message au contrat, au défaut concerné et au recours que vous souhaitez préserver. Vérifiez la dénomination juridique et l’adresse de la partie adverse. Demandez un accusé de réception et conservez le document réellement envoyé avec ses annexes. En présence de plusieurs défauts ou parties, faites examiner l’étendue et le degré de précision nécessaires de la réserve. Un message adressé uniquement à votre propre conseil ne parvient pas automatiquement à l’entrepreneur.
5. Les investigations et les discussions ne préservent pas automatiquement les droits
Dans la décision de Noord-Holland consultée, la présence de l’entrepreneur aux inspections et sa possibilité de répondre aux projets de rapports ne constituaient pas un acte interruptif de prescription. Le contenu du dossier n’offrait pas une protection suffisante contre le moyen de défense tiré de la prescription. Il s’agit d’une affaire précise, mais aussi d’une raison claire d’organiser séparément les échanges techniques et la surveillance des délais. Une discussion cordiale n’apporte pas de sécurité vérifiable.
En cas de promesse d’investigation ou de réparation, demandez une confirmation écrite de son contenu, de son calendrier et du défaut concerné. Faites apprécier la portée juridique de cette promesse ; ne présumez pas qu’un nouveau délai commence automatiquement. Maintenez votre propre date d’action tant que la personne chargée de votre dossier n’a pas confirmé explicitement la manière dont vos droits sont préservés. L’agenda d’un expert ou d’un assureur ne détermine pas à lui seul le calendrier légal.
6. La déchéance et la garantie méritent un examen distinct
Un délai de déchéance peut avoir des conséquences différentes de celles de la prescription. Ne supposez pas qu’une lettre ordinaire d’interruption écarte une clause contractuelle de déchéance. Retrouvez la formulation exacte, la version applicable et les éventuelles conditions relatives à l’engagement d’une procédure. Demandez également si la clause est valable et applicable. Pour un consommateur, le contrôle des conditions peut conduire à un résultat différent de celui obtenu entre professionnels.
Une période de garantie n’indique pas non plus nécessairement pendant combien de temps subsistent tous les recours légaux. Une garantie peut offrir une voie supplémentaire assortie de ses propres conditions de déclaration, tandis que le recours contre l’entrepreneur doit être surveillé séparément. Notez distinctement le dispositif de garantie, le garant et l’adresse de déclaration. Évitez que chacun suppose qu’une déclaration à un seul guichet protège automatiquement tous les droits contre les autres parties.
7. Le régime Wkb répond à une autre question
La modification de l’article 7:758, alinéa 4, BW concerne la responsabilité pour les défauts qui n’ont pas été découverts lors de la réception. IPLO explique que cette disposition ne s’applique pas aux contrats d’entreprise conclus avant le 1er janvier 2024. La date du contrat est donc pertinente pour la position juridique sur le fond. Cela ne signifie pas que toute réclamation relevant du nouveau régime peut être présentée sans aucune limite de temps.
Consignez également la qualité du maître d’ouvrage. Pour cette disposition, un particulier personne physique est protégé contre les dérogations défavorables ; les parties professionnelles peuvent convenir expressément d’une dérogation. Cet examen sur le fond doit être effectué parallèlement à la chronologie. Même une erreur technique solidement établie peut se heurter à un moyen de défense fondé sur un délai, tandis qu’un message envoyé en temps utile ne prouve pas encore que l’entrepreneur est responsable sur le fond.
8. Rendez la surveillance des délais transmissible
Conservez un tableau indiquant, pour chaque défaut, sa découverte, la première protestation, la réception de celle-ci, le délai de réparation, le refus et les messages ultérieurs. Ajoutez également la date du contrat et celle de la réception des travaux. Indiquez, pour chaque date, le document qui permet de l’établir. Un administrateur prenant la relève, un avocat ou la personne chargée du dossier auprès du service d’assistance juridique doit pouvoir voir quelles données sont établies et où subsistent des incertitudes, sans devoir reconstituer toute la correspondance.
Lorsque vous sollicitez de l’aide, demandez explicitement qui surveille la prochaine action juridique à accomplir. Un numéro de dossier ou un rendez-vous pour un premier entretien ne confirme pas encore qu’une personne a accepté la responsabilité d’une échéance. Faites consigner par écrit la démarche nécessaire et son responsable. Lorsqu’un délai a peut-être déjà expiré, faites d’abord examiner le calcul et les éventuels actes antérieurs avant d’abandonner votre recours.
Questions fréquentes
Une réclamation constitue-t-elle automatiquement une interruption valable de la prescription ?
Cela dépend du contenu, du contexte et des règles applicables. Réclamer en temps utile et préserver une action en justice doivent être examinés séparément.
Le délai est-il de deux ans pour tout litige de construction ?
Non. Le fondement, la réception des travaux, les échanges concernant la réparation, les conditions contractuelles et un éventuel régime de vente ou de garantie sont notamment importants.
Puis-je attendre que le rapport d’expertise soit terminé ?
Faites examiner au préalable une éventuelle échéance. Les investigations ou les discussions ne protègent pas automatiquement vos droits et peuvent durer plus longtemps que prévu.
Sources
Ces sources concernent cette page. Pour votre dossier, vérifiez les règles en vigueur et vos documents.
- Rechtspraak — ECLI:NL:GHSHE:2020:3227 Consulté le: 2026-10-23
- Rechtspraak — ECLI:NL:RBNHO:2024:13968 Consulté le: 2026-10-23
- IPLO — Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Consulté le: 2026-10-23
Vérification juridique
Pas encore vérifié juridiquementCette version n’a pas encore été examinée par un juriste ou un avocat. La vérification des sources et la révision du texte ne constituent pas une validation juridique.
Rédaction Droit de la construction aux Pays-Bas
Nous relions les explications aux sources et consignons les modifications ciblées. Une vérification juridique n’est attribuée qu’à la version effectivement examinée, avec un véritable réviseur, une date et un périmètre. La vérification humaine de ces articles reste à effectuer.
Ricardo van der Spoel
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